이런저런 미국 이야기 - 28 (집 사기)

[이겨달라#4]

안녕하세요? 주식시장으로 정말 난리네요. 저도 일주일동안 참 많이 잃었는데, 존버하면 오르겠지 라는 생각으로 아예 앱을 지울까 생각중입니다. 

오늘 주제는 미국에서 집 사는 과정에 관해서 적어볼까 합니다.

저랑 와이프가 요새 엘에이 인근에서 집을 알아보고 있는데, 현타가 세게오네요.

에어컨도 없고, 세탁기도 없는 집들이 한국돈으로 10억이 넘어요. TT

(세탁기의 경우 보통 복도에 공동으로 쓰는 세탁실이 따로 있습니다.)

정말 내일이면 쓰러질꺼 같은 집들이 백만불이 넘으니 켈리의 부동산은 정말 ㅎㄷㄷ합니다. 

1. 오픈 하우스

지금 저랑 와이프가 있는 단계인데, 아무나 보러 올수 있게 자기집을 오픈하는겁니다. 보통 많은사람들이 볼수 있게 토요일이나 일요일 오후에 하고 3~4시간 정도 하는데, 집도 집이지만 동네를 보러 오기도 합니다.

오픈하우스에 가보면 부동산 중개업자가 대기하면서 궁금한거 있으면 알려주고 이런저런 이유로 구매를 설득합니다. 

저랑 와이프도 이제 3개월정도 여기저기 보러 다녔는데, 이제야 좀 어느동네에 얼마정도에 들어갈수 있겠다 라는 감이 옵니다.

또 이런저런 집을 다니다 보면 이 집은 왜 싸고 비싼지 다 눈에 보이더라고요. 

2. 오퍼 & 사전승인 (pre-approval)

맘에 드는집이 있다. 그럼 희망금액과 조건을 넣어야합니다. 오퍼를 중개인이랑도 계약하고,   빚으로 살 경우 은행에서 받은 대출 사전승인서를 참고해야 됩니다. (보통은 중개인들을 통해서 오퍼를 넣습니다.)

금액을 제시하면서 다른 조건들을 넣을수 있는데, 제일 흔한 조건으로는 집 검사를 패스해야된다, 은행에서 최종 대출 승인을 받아야된다가 있습니다. 

3. 대출

보통은 30년짜리 고정이율  대출이 제일 흔하고요. 집 값이 백만불이라고 했을때, 보통 5~20만불사이를 내고 (5~20%)  나머지를 대출을 받습니다. 15년짜리도 있고 이율 변동되는 대출도 있습니다. 

은행에서 대출을 줄때 연봉, 신용점수, 직장 근속연수, 자산, 다른빚들을 보고요. DTI가 보통 40프로입니다. 40프로가 넘을경우에도 가끔 해주긴하는데, 흔하지는 않습니다. 

 또 은행에서 직접 집 감정가를 매깁니다 . 흔하지는 않지만, 은행 감정가가 사는 가격보다 낮을 경우, 대출이 안나올수도 있기에 파는 입장에서는 무작정 높은 금액을 적어서도 안됩니다. 

요새 가끔 보이는 케이스이기도 한데, 보험사가 자연재해 가능성이 높다고 보험자체를 안해주는 집들이 있는데, 그럼 은행에서도 당연히 리스크가 크기에 대출을 안해줍니다. 

4. 오퍼 수락

오퍼를 넣고 수락을 하면 보통 30~60일안에 키를 받습니다. 키 받는날을 Closing 이라고 하는데, 그 기간동안 대출도 이제 찐으로 받아야되고, 집 검사도 하고, 명의도 깨끗한지 확인하고, 이런저런 할일들이 많습니다.

혹시 집 검사중에 이런저런 하자를 찾아냈으면 이걸 빌미로 사는 가격을 낮추거나 아님 고처달라고 요구를 하기도 합니다. 엄청난 하자일 경우 여기서 파토되는 경우도 가끔 있고요. 

별 문제없으면 키 받고 열심히 대출을 갚기 시작합니다 ㅎㅎ 

5. 그 외에

- 미국은 정말 동네마다 편차가 심해서 길 하나 사이로 집 값이 많이 다를수 있습니다.

-  Closing cost라고 여기서 뜯기고 저기서 뜯기고 해서 보통 집 값의 2~3프로가 집 살때 드는 비용입니다.

-중개인의 수수료는 보통 6%. 이걸 판매자, 사는사람 중개인이 나눠먹고 보통은 파는사람이 다 부담합니다. 

- 높은 금리와 높은 집 값 때문에 현재 미국에서는 웰세가 더 저렴합니다. 

- 금리가 낮아지면 다시 낮은 금리로 리파이내싱을 할수 있습니다. 

[mimin]

저는 2019년에 집구매했습니다. 한가지 추가하자면 상기 언급하신 은행 대출금 외 5-20%의 집값을 지불하고자 할때 그돈의 출처를 요구하더라고요.

저는 첫 오퍼넣은 집 점검($500구매자 지불)후 이것저것 좀 고쳐주던가 깍아달랬더니 안된다 그래서 제가 파토냈습니다. 그리고 지금 집은 인스펙션 안하겠다고 하니 깍아주더라고요. 지금 집 저희 가족은 너무 만족하고 좋습니다.

아직도 클로징날 키를 받고 첫밤을 잊을수가 없습니다.
집 구매 잘 하시길 바라겠습니다.

[둠키]

저는 클로징날 저 혼자 결정한것이라서 잠이 안오는거예요. 소주 한병 마시고 잤습니다

[converge]

호주랑도 기본적으로 같은 프로세스네요ㅣ 여기도 집값 올라서 몇년간 계속 난리네요.. 특히 건축업체들의 잇따른 도산도 큰 문제구요.
좋은 집 잘 구하시길 바래요~

[Wilson]

오는 19일에 클로징합니다. 새로 짓는 집으로 들어가는데 새로 짓는다 해서 마음대로 할 수 있는 건 별로 없더군요. 여러 옵션들 중 내가 직접 고를 수 있긴 하지만 거기서 거기..
집터부터 고르고, 지을 집 모델 정하고 외관, 내부에 들어가는 옵션 정하는 순서로 진행됩니다. 좋은 집터에는 당연히 프리미엄도 붙습니다.
지금은 buyer 우세 시장이라 그런지 빌더에서 크레딧을 많이 제공하는데, 저 같은 경우 15K 달러를 받았습니다. 여러 가지로 활용 가능한데 저는 클로징 비용 없애는데 사용했습니다.
남부 시골이라(앨라배마) 집값은 저렴합니다! 40~50만 달러선에서 4 bedroom 싱글하우스 구할 수 있습니다.(이것도 굉장히 많이 오른 거라고 하네요.)
제가 있는 지역에서는 중개 수수료를 각자 부담하는 걸로 많이 자리 잡았다고 하네요.
한국이랑 시스템이 아예 달라서 아직까지도 정신이 없네요.
좋은 집 잘 구하시고 클로징 때까지 순탄하시길 바라겠습니다. ㅎㅎ

[이겨달라#4]

감사합니다. 지금으로써는 사실 살려나 모르겠네요.