무정지처분 등 ‘행정상 책임’·벌금 등 ‘형사상 책임’ 뒤따라 법정중개수수료 초과한 것, 2일 후 돌려줘도 법적으로 무의미

[타잔김]

무정지처분 등 ‘행정상 책임’·벌금 등 ‘형사상 책임’ 뒤따라
법정중개수수료 초과한 것, 2일 후 돌려줘도 법적으로 무의미


초과 중개수수료 수수에 대하여는 법원에서도 행정사건, 형사사건 모두 그 위법성을 엄격하게 판시하고 있다.
따라서 공인중개사는 거래계약서가 작성되었을 때 중개수수료를 받는 경우에는 반드시 광역시도의 조례에서 정한 중개수수료 산정규정에 따라 산출한 법정 중개수수료 이내에서 받아야 한다.
공인중개사 Y씨가 중개수수료 103,000원을 받아야 되는데 350,000원을 받고 등록관청으로부터 6월 업무정지처분을 받음과 동시에 형사 고발된 사건에서 법원으로부터 행정사건이 패소하고 형사사건에서 100만원의 벌금형이 확정되었다.
공인중개사 Y씨를 도와 행정사건, 형사사건을 조력ㆍ협력하여 이끌어온 안창수 협회 고문 겸 입법과 행정포럼 대표(011-768-0399)로부터 사건개요와 행정사건과 형사사건의 판결문 요지, 그리고 공인중개사가 명심해야 할 사항들에 대하여 알아본다.

◆ 사건개요
공인중개사 Y씨는 2005.9.9자 원룸(약 8평)을 보증금 500만원, 월세 65만원의 임대차계약을 중개하고, 전 임차인 L씨로부터 중개보조원 P씨가 35만원을 받고 2일 후에 그 중 15만원을 은행계좌로 반환하였다.
등록관청은 위 임대차계약에 의한 중개수수료는 103,000원인데 35만원을 받은 것은 결국 247,000원을 초과한 것이며, 이는 구 부동산중개업법 제15조 (금지 행위) 제2호를 위반하였다하여 동법 제22조 제2항 제3호, 제23조 제1항 제7호에 근거하여 6월 업무정지처분을 하고, 동법 제38조 제2항 제5호에 의한 형사처벌 사유가 된다고 하여 ○○경찰서에 고발하였다.

◆ 행정사건
1) Y씨는 위 35만원을 받은 것은 중개보조원 P씨이고, 그 중 15만원은 2일 후에 반환한 것이며, 그러한 구체적 경위를 감안할 때 최장의 6월 업무정지처분을 한 것은 재량권의 남용ㆍ일탈이므로 6월 업무정지처분은 취소되어야 한다는 주장으로 6월 업무정지처분 취소의 본안소송을 제기함과 동시에 집행정지 결정신청을 하였다.
2) 집행정지결정신청 사건은 서울행정법원 2006아1194 집행정지신청 사건에서 이유 없다고 기각결정을 받았고, 본안사건 2005구합41136업무정지처분 취소사건에서 다음의 이유를 청구기각 판결 즉 패소판결을 받았다.

■ 원고의 주장
원고가 L씨로부터 받은 35만원은 L씨가 이 사건 임대차계약의 거래 당사자가 아니고 따라서 원고가 L씨로부터 받은 금원은 용역비이지 중개수수료가 아니므로 중개수수료임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법한 것이다.
그렇지 않다하더라도 원고가 받은 수수료 가운데 법정수수료를 초과한 부분이 소액일뿐 아니라 그 뒤 이를 반환하는 시정조치를 하였고, 2006.1.30부터 시행되는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 및 그 시행규칙 제22조 제5항의 규정에 따라 이 사건 임대차계약의 중개수수료를 계산하면 28만원(한도액은 30만원)이 되는 점 등의 제반사정에 비추어 볼 때 이 사건 처분은 원고의 위반 정도가 정상에 비하여 지나치게 가혹한 재량권 일탈ㆍ남용의 위법한 처분이다.

■ 법원의 판단
1) 원고가 법정수수료를 초과하는 금원을 받은 행위는 법 제15조 제2호 규정의 금지행위에 해당하고 중개를 의뢰하고 그 수수료를 지급한 L씨가 이 사건 임대차계약의 거래당사자가 아니라고 하여 달리 볼 것은 아니다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 초과하여 중개수수료를 받는 경우에는 행정관청으로 하여금 개설등록을 취소하거나 업무의 정지를 명할 수 있도록 하고, 나아가 형사 처벌까지 하도록 규정하고 있는 점, 법정수수료를 초과하여 수수료를 받는 행위는 1차 위반의 경우 6월 업무정지에 처하도록 규정되어 있는 서울특별시 ○○구 부동산중개업법 위반자에 대한 행정처분 및 과태료 부과ㆍ징수에 관한 규칙 제4조와 별표 1의 제10호에 해당하고 이러한 기준에 따라 이 사건 처분이 이루어진 점, 법정한도를 3배 이상 초과한 점 등을 종합하면 이 사건 처분에 의하여 유지하고자 하는 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동사거래질서를 확립하려는 공익상의 필요보다 원고가 이 사건 처분으로 받은 불이익이 더 크다고 할 수는 없으므로 이 사건 처분은 재량권의 범위를 일탈하거나 재량권을 남용한 것으로 볼 수 없어 적법한 처분이라 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
3) 원고(Y씨)는 1심판결에 불복하여 항소하였으나 항소심 판결에 기대를 하지 않는지 관심을 두고 있지 아니하여 그 결과를 아직 모르고 있는 상황이다.

◆ 형사사건
1) Y씨는 형사사건에 있어서도 행정사건의 경우와 같이 주장하였으나 서울중앙지방법원 2006고약12453 부동산중개업법 위반사건

◆ 시사점
o Y씨가 이 사건 원룸의 임대차계약을 중개하고 중개보조원 P씨가 중개수수료 35만원을 받았다가 2일 후에 그 중 15만원을 은행계좌로 반환한 것은 법적으로 무의미하다고 보여지며 받은 자리 즉, 즉석에서 거절하지 아니한 것이 아쉬운 대목이다.
o 집행정지신청사건이 기각된 것은 아주 드문 사례이나 본안사건에서 원고 승소 가망이 적다고 재판부에서 예상한 것으로 추측된다.
o 행정사건의 1심 판결문에서 법정중개수수료 한도를 3배 이상 초과하였다는 판시가 결국 행정사건, 형사사건의 패인이 아닌가 생각된다.
o 초과 중개수수료 수수가 일부 관행인 듯 하지만 법상으로는 초과 중개수수료 수수는 행정상 책임(예: 업무정지처분 사유)과 형사상 책임(예: 벌금)이 발생하는 점을 감안하여 하루 속히 시정되어야 하고, 또한 합리적인 중개수수료 요율이 조정되고 명칭도 ‘보수’로 변경되는 개정 절차가 바람직할 것으로 생각된다.