지역조합아파트 사업승인 재질의

[오순탁]

교수님 답변 고맙습니다. 

지역조합아파트에서 과거 조합 설립인가가 나면 중도금 대출이 가능했는데

요즘은 사업승인이 나야 조합원 대출이 되는 것 같습니다.

그러다보니 사업승인 전까지 토지 소유권을 확보하기 위해서는 조합원들의 자기자금 부담이 큰 것 같은데요

과거보다 조합아파트가 활성화되지 못하는 이유인것 같은데요

아래 질문에 대한 답변 말씀은

주택법 16조 제2항 제1호를 말씀하시는 것 같은데 추가하여 질의를 드리면

1. 그럼 제16조제2항 제2호에 따라 전체 토지에 대한 토지사용승낙서(토지사용권원)를 받으면

소유권을 이전하지 않아도 사업승인이 가능한 것으로 해석이 되는지요

2. 답변 중에 접수는 되지만 승인시까지 소유권을 확보하는 조건이라면

조건부 승인(착공을 위해서는 토지소유권 전체 확보)으로 나는 경우는 없는지요

제18조의2에 의한 매수청구는 제16조제2항제1호에 의해 사업승인을 받은 경우에 한해서

매도청구권을 부여하므로 지역조합의 경우 95% 소유권을 확보하면 사업승인이 나고 이후

매수청구권을 행사해서 소유권이 확보(명도까지)되어야 착공이 가능한 것 아닌가요(착공계 접수 조건에 소유권확보가 있는지 모르겠습니다)

위와 같은 진행이라면 95% 사용권원으로 사업승인이 접수되고 조건부 승인을 내주면 되는 것 아닌가 해서요.

이렇게 되면 사업승인 후 중도금 대출을 받을 수 있으니 사업승인전까지 조합원들의 부담도 줄고

조합아파트도 활성화 될 수 있을 것 같은데요

교수님 의견을 부탁드립니다. 아니면 그 동안 경험하신 인맥으로 관련 공무원들에게 질의라도 해주셨으면 하는데요....

여러가지 고민을 드려서 죄송합니다.  

[김 준 수]

사업승인 전에도 중도금대출을 받은 사례는 있습니다만 은행의 대출심사부 기준에 따라 사업승인 후에만 가능할 수도 있습니다. 착공은 승인이 아니라 신고이기 때문에 구속력이 떨어집니다. 따라서 사업승인 내주기 전에 토지소유권 확보여부를 확인할 수밖에 없는거죠. 95% 소유권 확보했다면 정식 사업승인을 받을 수 있고, 이후 매도청구를 진행하면 됩니다. 또한 사업승인을 받은 자는 사업권을 획득한 것이 되어 토지대 잔금을 계약대로 치루지 않아 토지소유자와 분쟁이 발생할 시 토지소유자가 강제로 사업승인을 취소시킬 수 없다는 문제가 있어 사업승인 전에 토지매매 절차가 완료되어야 할 것입니다.

[오순탁]

교수님 답변에 대한 질의입니다.

1. 착공은 신고로 가능하다고 하지만 토지에 건축물이 있을 경우 멸실을 해야 착공을 받아주지 않나요?? 그렇다면 잔금을 주지 않고서 멸실은 불가능할 것이므로 나름대로 방법이 될 것 같은데요??
2. 95% 토지 소유권이 아니라 토지사용권원을 갖고서 사업승인이 가능한지 여쭈어본 것입니다. (주택법제16조제2항2제2호)

[김 준 수]

답글을 한참 썼는데 카페 긴급 점검시간이라 해서 날아가 버렸네요. TT
1. 오순탁님의 의견은 인허가권자가 그 수용여부를 결정해야 할 것이나 나대지는 건물 멸실이 필요치 않고, 설사 건물이 있더라도 공무원들이 그렇게까지 사업자의 편의를 봐줄지 의문입니다.
2. 주택법을 보시면 16-2-1항에 조합은 권원이 아닌 소유권을 95%이상 확보하도록 명시하고 있으며, 16-2-2항은 지구단위계획 결정이 필요치 않은 사업일 경우로서 권원을 100% 확보한 경우에만 적용이 가능한데 도시지역 내에서 이루어지는 조합사업과는 관련이 없을 것입니다. 따라서 조합사업으로 사업승인을 득하기 위해선 소유권 95%를 확보하여야 합니다.

[오순탁]

답변 감사합니다. 비가 많이 오네요...