토지임대종료에 따른 건물철거및 토지인도요청

[큰숲작은집]

위의 제목은 제가 거주하는 집(건물등기는 제이름으로 돼 있지만 지상권설정등기 없는)의 땅 주인이 보낸 내용증명 제목입니다.

땅주인은 종교재단이고요, 8년전에 제 대리인인 남편과 재단  대리인이 토지임대차 계약서를 쓰고 매 연말에 임대로를 줬습니다.

임대차계약서에는 계약기간은 명시하지않고 매년 12월모일에 임대료 얼마를 지급한다, 내용만 있고 단서 조항으로 토지매매가 발생할시에는 (을)이 토지를 매입하거나 주택을 처분한다,라는 내용만 있습니다.

동네 법무사는 토지주가 원하는대로 해야하고 법적 대항력이 없으며 합의가 최선이라고 합니다.

그러나 이 지역에서는 관습적인 지상권이 흔하고 임대계약서상 토지매수를 할수도 있는 내용이 있기때문에 , 이사 오기 전 몇년째 빈집으로 방치되고 실내화장실도 없어서 열악한 집을 상당한 액수를 들여 수리했습니다. 수리비 계약서, 집 매매 계약서도 갖고있습니다.

철거신고를 하기전에 저는 마지막으로 재단측에 제가 할수 있는 협상내용이나 탄원 내용을 내용증명으로 보내서 사정해보거나 협상을 시도해보고자 하는 상태입니다.

제가 알고 싶은 건

1.그러저러한 증거가 있다고 해도 저는 토지주의 철거 요구에 대항력이 전혀 없는 것입니까?

2. 상대쪽에서 철거소송을 제기하면 전적으로

제가 소송비용등 감당해야할 부분이 늘어나 더 손해입니까?

3. 목숨이 달린 문제도 아니고, 더이상 스트레스 받지말고 비싼 월세 살았다 셈치고 철거하고 손털고 나가는 것이 최선일까요?

3번쪽으로 마음 정리하고 글을 올립니다.

동네 법무사는 제가 100% 손해본다고 대략적으로만 얘기를 해서 더이상 물어보지못하겠어서 여러 고수님들 조언이 올라오는 이곳에 상담해봅니다.

긴글 읽어주셔서 감사드립니다~

[큰숲작은집]

자문 감사드립니다.

[큰숲작은집]

제가 쓴 본문 내용과 같은 상황에 있는 토지임차인을 보호하기위해 지상물 매수청구권이 일종의 형성권으로 민법 조항으로 있다는걸 알게 됐습니다.
무허가건물도 매수청구권리를 인정한 사례도 있으니 법정지상권자가 아니더라도 청구권리가 있다는 거라고 이해됩니다.
토지주에게 매수청구하는 내용증명을 보내려고합니다. 보낼때 토지임대차 계약서, 집수리비 계약서와 주택매매계약서 복사본을 첨부해서,합리적으로 산정한 매수 액수를 제시할까합니다.
제가 주의해야할 사항이 있으면 조언부탁드립니다.

[수수리]

토지의 임차인이 임대인의 동의없이 무단으로 전대하면 계약해지사유에 해당되지만 건물철거 경제적 손실이 수반되므로 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정을 하였다고해도 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 약정에 해당하여 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 강행규정에 위반되므로 규정에 의하여 그 약정은 무효로 보여집니다
지상물 매수청구권은 임대차 기간이 만료후에 임대인에게 청구할수있으며 형성권이므로 임대인은 거부할수 없으며 동시이행관계입니다.

[큰숲작은집]

구체적으로 민법 조항을 알려주셔서 감사합니다.
민법652조 강행규정과 그 조항에 나오는 643조항을 읽다가 의문점이 생겼습니다.

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

(제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.)

제643조의 매수청구권은
283조의 규정을 준용한다, 라는 조건이 붙었는데요, 그렇다면 법정지상권자에게만 해당되는 건 아닌가? 하는 의문이 생겼습니다.
변호사 사무실 블로그에 지상권자가 아닌 사람도 매수청구소송에서 이겼다는 판례를 올려놓은 걸 본적은 있습니다만, 법조문이나 소송에 무지하다보니 혼란스럽네요.

질문:건물사용을 위한 토지임차인이 건물 법정지상권자가 아니더라도 매수청구권이 성립될까요?
아시는 분은 조언부탁드립니다

[큰숲작은집]

법률구조공단에 상담한 결과 지상권이 없어도 지상물 매수 청구권이 있다고 합니다. 정당한 토지임차인 보호와 자원손실을 막기위한 법조항이 있어서 다행히 협상의 여지는 있네요.