중개업자입니다. 토지거래시 최소한의 확인법..

[3부주인장3]

1. 토지이용계획확인원을 확인한다. (용도지역)

토지이용계획 확인원에 나와있는 용도지역 용도지구를 자세히 본다 여기서 제일 중요한건 용도지역

용도지역은 대게 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역 으로 대분류됩니다.

그리고 도시지역에서는 여러분이 많이들 아시는 무슨무슨주거지역 / 무슨무슨 상업지역 / 무슨무슨 공업지역 등 이 나옵니다. 여기서 대게 귀농하시는분들이 중요하게 보셔야 하는게 관리지역 입니다.

그이유는 귀농하시려는 분들이 찾는 토지들은 시골토지 또는 도시외곽의 토지로서 관리지역 지정이 많이 되어있습니다.

관리지역에는 보전관리지역 / 생산관리지역 / 계획관리 지역이 있습니다.

보전관리 지역은 말그대로 보전을 위한 용도지역으로 법적 건폐율 20% 법적 용적률 80% 입니다. 생산관리지역은 농업진흥을 위한 곳으로 건폐율과 용적률은 보전관리지역과 같습니다. (여기서 건폐율 / 용적률은 각 시군구의 도시계획조례에 따라 달라질수있습니다.) 계획관리지역은 도시지역을 제외하고 건물허가등 개발을 어느정도 이루거나 언제어느때 도시지역으로 편입또는 생성될수 있는 지역으로 개발이 필요한 지역등에 많이 걸어둡니다.

계획관리지역의 법적인 건폐율은 40% / 용적률은 100%입니다. 또한 지목이 "전"이라도 농지전용허가 등을 받아 지목변경하기가 용이한 토지입니다.

농림지역.. 농림지역은 말그대로 농업 또는 산림을 진흥 또는 보전하기 위한 지역으로써 법적 건폐율 20% / 용적률 80% 의 용도지역입니다.

대게 귀농또는 지방에 투자용으로 토지를 구입시 보전관리 / 생산관리 / 계획관리 / 농림지역 / 자연환경보전지역 등에 토지를 많이들 구입하게 되십니다. 여기서 자연환경보전지역의 토지는 거의 몹쓸땅이라고 보시면 되고 계획관리지역을 제외한 나머지토지들은 정말 말그대로 농사지면서 옆에 조금한 가옥하나 질수있는 정도의 토지라고 볼수있습니다.

계획관리 지역은 언제든 어느정도의 건물등을 허가받고 올릴수있으며 토지의 지목을 전용허가받아 "대" 로 변경시키기에도 용이합니다. 만약 개발호재 또는 강한 메리트가 없는 보전관리 / 생산관리 / 농림지역 / 자연환경 보전지역 등에 토지를 공시지가 이상으로 구매하실 의향이시라면 한번쯤은 재고해보시고 판단하시길 바랍니다.

그리고 중개업자들이 아무리 개발호재가 있고 특정한 강한 메리트가 있다고 말을하더라도 직접한번 그에대한 소문의 진원지와 어느정도의 사업진행을 확인해보십시요.

2. 토지이용 계획확인원 (용도지구/구역)

용도구역는 용도지역안에서의 재산권행위 제한을 위한 개발제한구역/도시자연공원구역/시가화조정구역/수산자원보호구역 (맞다...ㅡ.ㅡ;;) 등이 있습니다... 그리고 나머지 가축사육제한구역 등 여러가지 무슨무슨구역등은 용도구역이 아닙니다. 아무튼 뒤에 xxxxx구역 , xxxxx지구 등 붙는것들이 있씁니다. 그러한 것들을 꼼꼼히 읽어보시고 관련법규를 찾아보시면 좋겟지만 위에 제산권 행사에 제한을 위한 용도구역 4가지와 자연공원법 어쩌고하면서 공원어쩌고 저쩌고 이런거 걸린거 아님 왠만하면 그 지역특성 또는 농지 보호를 위해 걸어둔것이니 관련법규를 한번 확인해 보시기 바랍니다.

3. 공시지가를 확인해라.

토지이용계획확인원에는 m2 당 공시지가가 표기됩니다. 또한 인터넷에 지역별 공시지가를 확인할수 잇는 사이트가 있습니다. m2당 공시지가이니 x 3.305 를 하시면 평당 공시지가 됩니다.

도시지역이나 이러한데는 실거래가가 공시지가의 몇배씩하고 하지만 시골의 재산권행상가 강한 용도지역 지구 구역등이 걸린 토지들은 대게 공시지가 가격에 거래된다고 보시면 되겠습니다. 하지만 아무리 시골토지라도 계획관리지역 등 개발 또는 건축물을 자유롭게 올릴수있는 지역은 시골에서 금싸라기땅이라고 보시면 됩니다.. 이런데는 공시지가보다 대게 높게 거래되니 제발!!!!!!! 비싸니 마니 하실때는 이런걸 확인해주세요 ㅠㅠ

4. 지적도를 확인해라!!!

민원24라는 사이트가 있습니다. 간단하게 회원가입하고 지번만 아시면 지적도 확인가능합니다. 지적도를 확인하시면 현재 자신이 구매하고자하는 토지의 모양을 보실수있고 주변의 법적인 도로상태를 확인하실수있습니다. 도로도 없구 모양도 이상한토지 공시지가 이상으로 구입하시겠습니까?? 토지이용계획확인원상 토지의 모양이 나오더라도 최종적으로 결정하기 전에는 꼭 지적도를 확인하세요..

이상 간단하게 일반서민들도 단 몇분이면 확인할수있고 확인만하면 그금액이 맞는지를 생각해볼수 있는 토지거래이용에대한 tip을 한번 끄젹어봤습니다 글도 원래 잘못쓰고 토지도 아직 전문적으로 하지않지만 나름 주변지인들 토지해드리고 부탁받은거 작업하고 있어 간단하게 토지확인법을 적어드립니다..

중개업자 욕하시는거 다 이해하고 충분히 공감합니다..중개업자인 저에게도 사기처먹을라고 전화하는 중개업자 재산권행사제한 속이고 토지이용계획 숨기는 중개업자 너무 많습니다.. 하지만 이정도만 확인하셔도 중개업자가 사기를 치는건지 어느정도 정직하게 하는건지 감을 잡으실수있씁니다..^^

[감사모]

자연녹지 : 건폐율 20% 용적률100%
자연환경보전지구나 특정지역의 허가기준은 농림지역과 거의 동일

[감사모]

위에 올려놓은것들이 용도지역상 가장많이 나오는 지역입니다. 조금이나마 참고 되셨음합니다.

[감사모]

그리고 용도지역상 자연 취락지역이라고 써 있는것들은 개발제한구역등 에서도 건폐율60%까지 주택신축이 가능합니다.
감사합니다.^^

[감사모]

주인장님 공시지가로 땅을 사는경우는 예외에 경우입니다. 회원님들께는 보편화된 정보를 주셔야죠...
주인장님 말씀데로라면 귀농사모 회원님들께서 귀농 하실 수 있는 토지를 구매할수 있는경우는 거의 제로라고 생각합니다.
제생각엔 회원님들께서 토지를 구매하시려면 여름으로 많이 알아보고, 발품도 많이 팔으셔야 될듯싶습니다.
매매가격과 용도지역 용도지구만 괜찮다면 부동산업자를 믿기보다는 회원님들 본인이 알아본 결과를 믿으세요

[희석]

가격도 중요하지만 이용하고자 하는 목적에 맞느냐? 가 더 중요한 것이 아닐까요~~
아니 맞으면 구매하지 않을것이고, 나의 용도에 맞는다면 그다음 가격조정에 초점을 마추겠지요~~~
공시지가도 중요하고, 주변환경과 토지의 형상 모양에 따라 시세도 많은 차이가 있겠지만~~~
꼭, 필요 하다면야 공시지가의 1.2배, 1.5배, 2배, 2.5배, 3배~~ 라도 .... 괜찮을듯 한데요~~