10. 일괄 양도되는 토지와 건물의 환산취득가액 산정방법 명확화(소득세법 시행령 제176조의2 제2항) 부령 제64조 토지와 건물 등을

종 전	개 정
□ 양도소득세 취득가액 ○(원칙) 취득당시 실지거래가액 ○(예외) 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 -매매사례가액, 감정가액, 환산취득 가액* * 양도당시 취득시 기준시가 실거래가액 × 양도시 기준시가
<신 설>	□ 주택(주택+부수토지)가격 공시 이전에 취득한 주택의 환산취득가액 계산방법 명확화 ○ 최초 공시된 주택가격을 취득시점으로 환산한 가액을 취득시 기준시가로 하여 환산취득가액을 계산 최 초 취득시 주택·토지 기준시가 합계액 공시가격 × 최초 공시시점의 주택·토지 기준시가 합계액 ※ 자산별 가액은 주택?부수토지의 취득시 기준시가 비율로 안분·계산(「소득세법 시행령」 제166조 제6항)

(19) 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완

(소득법 §100②, 소득령 §166⑥)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물등의 일괄 양도시기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <신 설> <신 설>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우 □ 주택·건물 및 기계장치의 일괄양도시 가액 안분기준 신설 ㅇ 주택․건물: 기준시가 ㅇ 기계장치: 상증세법에 따른 유형자산 평가가액

<개정이유> 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지

<적용시기> ’16.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(4) 일괄 공급된 토지․건물 등 가액의 안분기준 보완(부가법 §29)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물 등 일괄 공급시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <추 가>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ 납세자가 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우

<개정이유> 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지

<적용시기> ‘19.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용

한연호 해설책에는

건물 토지 합계

기준 50- 500- 550-

계약 65- 485- 550-

차액 15- -15- 0-

15/50=30%

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조(소득세법 제100조 [양도차익의 산정]) 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의

구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조(부가가치세법시행령 제64조

[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산])에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조(상속세및증여세법 제62조 [선박 등 그 밖의 유형재산의 평가]) 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31. 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ

감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조

제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ

감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2009.12.31 개정)

소득세법 제96조 [ 양도가액 ]
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실지거래가액에 따른다.
(2016.12.20 개정)

② 삭제(2016.12.20)

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다.
(2016.12.20 개정)

1. 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라
한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는
같은 법 제52조에 따른 시가(2016.12.20 개정)

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서「상속세 및 증여세법」제35조에 따라
해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
(2016.12.20 개정)

④ 삭제(2016.12.20)

소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서
대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는
확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,
환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령(소득세법시행령 제176조의 2 [추계결정 및 경정])으로 정하는 방법에
따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나

양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는

양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산 한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에

따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

(2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의

가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조[ 기준시가의 산정 ]에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라

한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.

다만, 감정평가가액[제28조[ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는

장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는

과세기간의 종료일까지

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조(정의) 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다.

이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2016.08.31 개정)

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 ( 약칭: 감정평가법 )

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2020. 4. 7.>

4. “감정평가법인등”이란 제21조(사무소 개설신고 등) 에 따라 신고를 한 감정평가사와 제29조(설립 등) 에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

① 법 제15조[재화의 공급시기] 제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.(2013.06.28. 개정)

구분	공급시기
1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우	재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때
2. 상품권 등을 현금 또는 외상으로 판매하고 그 후 그 상품권 등이 현물과 교환되는 경우	재화가 실제로 인도되는 때
3. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우	가공된 재화를 인도하는 때

② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나

판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다.

다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는

재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

1. 기획재정부령[부가가치세법시행규칙 제17조 [ 장기할부판매 ]]으로 정하는 장기할부판매의 경우(2013.06.28 개정)

2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

3. 기획재정부령[부가가치세법시행규칙 부가가치세법시행규칙제18조 [중간지급조건부 재화의 공급]]으로 정하는

중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

④ 법 제10조[ 재화 공급의 특례 ]에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28. 개정)

구분	공급시기
1. 법 제10조[재화 공급의 특례] 제1항·제2항 및 제4항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우	재화를 사용하거나 소비하는 때
2. 법 제10조[재화 공급의 특례] 제3항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우	재화를 반출하는 때
3. 법 제10조[재화 공급의 특례] 제5항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우	재화를 증여하는 때
4. 법 제10조[재화 공급의 특례] 제6항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우	제7조에 따른 폐업일

⑤ 무인판매기를 이용하여 재화를 공급하는 경우 해당 사업자가 무인판매기에서 현금을 꺼내는 때를 재화의 공급시기로 본다.

(2013.06.28 개정)

⑨ 제1항부터 제8항까지의 규정에도 불구하고 사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에

는 그 폐업일을 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법 제15조 [ 재화의 공급시기 ]

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른

재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07 개정)

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때(2013.06.07 개정)

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때(2013.06.07 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때(2013.06.07 개정)

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.\

(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행규칙 제17조 [ 장기할부판매 ]

영 제28조 제3항 제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 장기할부판매"란 재화를 공급하고 그 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법에 따라 받는 것 중 다음 각 호의 요건을

모두 갖춘 것을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것(2013.06.28 개정)

2. 해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것(2013.06.28 개정)

부가가치세법시행규칙 제18조 [ 중간지급조건부 재화의 공급 ]

영 제28조 제3항 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는

경우(2013.06.28 개정)

2. 「국고금 관리법」 제26조에 따라 경비를 미리 지급받는 경우(2013.06.28 개정)

3. 「지방회계법」 제35조에 따라 선금급(先金給)을 지급받는 경우(2019.03.20 개정)

부가가치세법 제10조 [ 재화 공급의 특례 ]

① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산·취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여

직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.(2013.06.07 개정)

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화(2013.06.07 개정)

2. 제9항 제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화(2018.12.31 개정)

3. 제21조 제2항 제3호에 따른 수출에 해당하여 영(零) 퍼센트의 세율을 적용받는 재화(2018.12.31 신설)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자기생산·취득재화의 사용 또는 소비는 재화의 공급으로 본다.(2014.01.01 개정)

1. 사업자가 자기생산·취득재화를 제39조 제1항 제5호에 따라 매입세액이 매출세액에서 공제되지 아니하는 「개별소비세법」 제1조 제2항 제3호에 따른 자동차로 사용 또는 소비하거나

그 자동차의 유지를 위하여 사용 또는 소비하는 것(2014.01.01 개정)

2. 운수업, 자동차 판매업 등 대통령령으로 정하는 업종의 사업을 경영하는 사업자가 자기생산·취득재화 중 「개별소비세법」 제1조 제2항 제3호에 따른 자동차와

그 자동차의 유지를 위한 재화를 해당 업종에 직접 영업으로 사용하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 것(2014.01.01 개정)

③ 사업장이 둘 이상인 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산 또는 취득한 재화를 판매할 목적으로 자기의 다른 사업장에 반출하는 것은 재화의 공급으로 본다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 재화의 공급으로 보지 아니한다.(2013.06.07 개정)

1. 사업자가 제8조 제3항 후단에 따른 사업자 단위 과세 사업자로 적용을 받는 과세기간에 자기의 다른 사업장에 반출하는 경우(2013.06.07 개정)

2. 사업자가 제51조에 따라 주사업장 총괄 납부의 적용을 받는 과세기간에 자기의 다른 사업장에 반출하는 경우. 다만, 제32조에 따른 세금계산서를 발급하고 제48조 또는

제49조에 따라 관할 세무서장에게 신고한 경우는 제외한다.(2013.06.07 개정)

④ 사업자가 자기생산·취득재화를 사업과 직접적인 관계없이 자기의 개인적인 목적이나 그 밖의 다른 목적을 위하여 사용·소비하거나 그 사용인 또는 그 밖의 자가 사용·소비하는 것으로서

사업자가 그 대가를 받지 아니하거나 시가보다 낮은 대가를 받는 경우는 재화의 공급으로 본다. 이 경우 사업자가 실비변상적이거나 복리후생적인 목적으로

그 사용인에게 대가를 받지 아니하거나 시가보다 낮은 대가를 받고 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 경우는 재화의 공급으로 보지 아니한다.(2018.12.31 후단신설)

⑤ 사업자가 자기생산·취득재화를 자기의 고객이나 불특정 다수에게 증여하는 경우(증여하는 재화의 대가가 주된 거래인 재화의 공급에 대한 대가에 포함되는 경우는 제외한다)는

재화의 공급으로 본다. 다만, 사업자가 사업을 위하여 증여하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.(2013.06.07 개정)

⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제8조 제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 자가

사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.(2013.06.07 개정)

⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서

대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.(2013.06.07 개정)

⑧ 삭제(2020.12.22)

1. 삭제(2020.12.22)

2. 삭제(2020.12.22)

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.(2017.12.19 항번개정)

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것(2013.06.07 개정)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터

부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.(2014.01.01 단서신설)

3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것(2013.06.07 개정)

4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(2017.12.19 신설)

가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우(2017.12.19 신설)

나. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우(2017.12.19 신설)

다. 수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우(2017.12.19 신설)

⑩ 제1항부터 제9항까지에서 규정된 사항 외에 재화 공급의 특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2017.12.19 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는

자산에

대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)

부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을

공급가액으로 한다.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령(부가가치세법 시행령 제64조

[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산])으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

소득세법시행령 제176조의 2 [ 추계결정 및 경정 ]

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란

다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.(2010.02.18 개정)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한

기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2003.12.30. 개정)

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액		×	취득당시의 기준시가
			양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액.

이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)

이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는

다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조(소득세법시행령 제164조 [토지·건물의 기준시가 산정]) 제7항에 따라

계산한 가액으로 한다.(2017.02.03. 개정)

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액		×	취득당시의 기준시가
			양도당시의 기준시가 (제164호 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서

대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의

실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령(소득세법시행령 제176조의 2 [ 추계결정 및 경정 ])으로

정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는

감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정

또는 경정할 수 있다.(2009.12.31. 개정)

소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ]

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의

어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로

보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과

해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는

그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다.

이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로

하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수

있다.(2018.02.13 후단개정)

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지(2015.06.01 개정)

2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지(2015.06.01 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

(2015.06.01 개정)

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)(1997.12.31 신설)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나

급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.(2010.02.18 개정)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는

양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.(2015.02.03 개정)

④ 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의

기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전

의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.(2016.08.31. 개정)

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가		×	취득당시의 시가표준액
			1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는

다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.(2000.12.29 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여

국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및

상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호

나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2005.08.05. 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가		×	취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액
			당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제 99조 제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 (취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의규정을 준용한다)

⑦ 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이

공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호

나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2016.08.31 개정)

국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의

가액의 합계액/당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와

취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의

기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

(2008.02.29 직제개정)

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액보다

낮은 경우에는 그 차액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.

(2009.02.04 개정)

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는

경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액 (2013.02.15 개정)

2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는

경락가액 (2005.02.19 법명개정)

⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)”이란

국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및

상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)을 말한다.(2010.02.18 개정)

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호에 따른 가액을

말한다.

이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나

둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

(2018.02.13 후단개정)

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등

이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장

(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의

요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액(2016.08.31 개정)

2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료

및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로

참작하여 납세지 관할세무서장 (납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서

납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액(2016.08.31 개정)

⑫ 법 제99조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 배율”이란 국세청장이 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 지역마다

그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 말한다.(2010.02.18 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ

감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조

제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ

감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나

양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의

기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에

따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명 한 때로 본다.

(2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15 항번개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른

선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에

는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ

감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조

제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ

감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2009.12.31 개정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나

양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도

당시의 기준시가등 을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이

같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로

본다. (2015.12.15 신설)

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)

일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

Q.국세에 노고가 많으십니다.
2016년 개정세법에 보니
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우>
종전 - 가액이 불분명한 경우
에서

개정
- 가액이 불분명한 경우
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우
로 되어 있습니다.

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데

양도소득세 신고시 상관이 없는지요?

A.일괄 양도 토지 건물의 안분기준 보안 개정에 따른 30%미만 차이가 나는 경우 양도소득세 신고

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,

안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가

속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고

인정되는 경우가 아닌 경우에는

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다.

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

▣ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당

자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.12.15>

상담분류 : 양도소득세

답변일자 : 2016-03-09

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께

취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는

취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31. 개정)

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는

다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우:

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에

따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간

개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제9호에

따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여

안분 계산한 금액으로 한다.(2015.02.03 단서개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례

하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례

하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로

한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(2013.06.28 개정)

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며,

「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산을 토지 또는 건물 등과 함께 양도하는 경우로서 선박 등 그 밖의 유형재산의 가액을 안분계산하는 때에는 같은 항에

따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.02.17 개정) [ 부칙 ]

Q.토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

아래의 답변을 받았습니다. 계약서에 토지와 건물의 양도가액이 구분기재된 계약서를 양도소득세신고 해달라고 의뢰하였습니다.
비율을 계산한 결과 기준시가의 20%정도의 비율 차이가 납니다.
토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

국세에 노고가 많으십니다.
2016년 개정세법에 보니
<토지 건물의 일괄양도시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우>
종전 - 가액이 불분명한 경우
에서

개정
- 가액이 불분명한 경우
- 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우
로 되어 있습니다.

양도소득세 신고하려고 하니 양도자의 계약서를 보니 토지,건물의 안분가액차이(양도계약서에 토지가액과 건물가액이 나뉘어져 있음)가 기준시가와 양도비율차이가 20%가 나는데 양도소득세 신고시 상관이 없는지요?

하단 답변내용

안녕하십니까?
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,
안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

한편, 토지와 건물의 양도가액이 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 토지들의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래(30%이상 차이나는 경우)등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는

그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것입니다.

귀 상담의 경우, 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 30%이상 차이나지 않는 정상적인 거래에 해당하는 경우라면 기재된 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단됩니다.

A.재답변 : 토지와 건물의 일괄양도시 기준시가의 안분비율 30%이내 계약서상 구분기재되면 정상적인 거래로 보는지요?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀 상담의 경우 접수번호 10359989번의 기답변내용을 참고하시기 바라며,소득세법 100조 제3항의 신설된 내용은 토지·건물 등을 함께 양도 시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우, 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우에는 그 가액구분을 불분명한 때로 보는 것이므로,질의내용과 같이 계약서 상의 토지·건물 구분기재된 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이가 나지 않는다면 정상적인 거래로 볼 수 있다고 판단됩니다.다만, 상기 법령은 신설된 규정으로 효력있는 답변을 받고자 하시는 경우 아래 주소지로 서면질의하여 유권해석을 받아 보시기 바랍니다.< 서면질의 받으시는 방법 >1) 우편을 통하여 답변을 받아보실 수 있으며, 서면질의 서식은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) → 상단 메뉴 국세정보 → 세법해석질의안내 → 서면질의 → 신청서식 및 작성예시에서 다운받아 사용하실 수 있습니다.- 우편번호 30128 : 세종특별자치시 노을6로 8-14- 국세청 부동산납세과

부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2018.12.31 단서개정)

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라

안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31. 신설)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)

부가가치세법시행령 제80조 [ 토지에 관련된 매입세액 ]

법 제39조[ 공제하지 아니하는 매입세액 ] 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액" 이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액(2013.06.28. 개정)

부가가치세법 제39조 [ 공제하지 아니하는 매입세액 ]

① 제38조[ 공제하는 매입세액 ]에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.(2013.06.07. 개정)

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령[부가가치세법시행령 제80조 [ 토지에 관련된 매입세액 ]]으로 정하는 토지에 관련된 매입세액(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행령 집행기준 : 39-80-1 [ 토지 관련 매입세액의 범위 ]

① 자기의 매출세액에서 공제되지 아니하는 토지 관련 매입세액을 예시하면 다음과 같다.

1.건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액

2. 토지의 취득을 위한 직접적인 비용으로 발생한 매출주선 수수료 등 토지의 취득에 소요된 것이 명백한 대출금 관련 매입세액

3. 사업자가 금융자문용역을 공급받고 발급받은 세금계산서상의 매입세액 중 토지의 취득과 관련된 매입세액

4.공장건물 신축을 위하여 임야에 대지조성공사를 하는 경우 해당 공사비용 관련 매입세액

5. 토지의 조성과 건물·구축물 등의 건설공사에 공통으로 관련되어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액 중 총공사비(공통비용 제외)에 대한 토지의 조성 관련 공사비용의 비율에 따라 계산한 매입세액

6. 토지의 취득을 위하여 지급한 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용에 관련된 매입세액

7. 과세사업을 하기 위한 사업계획 승인 또는 인·허가 조건으로 사업장 인근에 진입도로를 건설하여 지방자치단체에 무상으로 귀속시킨 경우 진입도로 건설비용 관련 매입세액

② 토지 관련 매입세액으로 보지 않는 매입세액은 다음과 같다.

1.공장 또는 건물을 신축하면서 건축물 주변에 조경공사를 하여 정원을 만든 경우 해당 공사 관련 매입세액

2. 과세사업에 사용하기 위한 지하건물을 신축하기 위하여 지하실 터파기에 사용된 중기사용료, 버팀목 및 버팀 철근 등에 관련된 매입세액

3. 토지와 구분되는 감가상각자산인 구축물(옹벽, 석축, 하수도, 맨홀 등) 공사 관련 매입세액

4. 공장 구내의 토지 위에 콘크리트 포장공사를 하는 경우 해당 공사 관련 매입세액

5. 과세사업에 사용하여 오던 자기 소유의 노후 건물을 철거하고 신축하는 경우 해당 철거비용과 관련된 매입세액

☞ 토지의 자본적 지출과 관련된 매입세액

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제하지 아니한다(법 39 ① 7).

매출세액에서 공제하지 아니하는 법 제39조 제1항 제7호 소정의 ‘토지 관련 매입세액’은 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액을 의미하는데 이는 법 제39조 제1항 제7호의 문리해석상 그 전단의 ‘부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액’과 구별될 뿐만 아니라, 면세사업 관련 매입세액과는 다른 조세정책적 관점에서 공제하지 아니하는 것으로서 면세사업에 관련된 매입가액에 포함되지 않는다고 해석함이 상당하다(대법 2010두4810, 2012.11.29). 즉, 과세사업용 토지일지라도 토지의 자본적지출에 해당하는 경우 매입세액으로 공제되지 않는다.

(1) 토지의 자본적 지출

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 매입세액은 공제되지 않는다(부령 80).

① 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

② 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액

③ 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

Note 과세사업용으로 사용한다 하더라도 자본적 지출에 해당되는 경우 불공제됨.

1) 토지의 취득 및 취득부대비용

토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액은 토지관련 매입세액으로 보아 공제하지 않는다.

여기에는 토지의 매입대금, 등록세, 취득세와 건물이나 구축물을 건립할 수 있는 상태로 준비하는 데 소요되는 모든 비용(명의이전비, 개량비, 정리비 등)이 포함된다.

토지의 취득과 관련된 비용만 불공제되므로 주차장 운영업 또는 부동산임대업을 영위하던 사업자가 해당 과세사업에 사용하던 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 공제된다(서면3팀-877, 2008.5.1, 서면3팀-309, 2008.2. 12, 국심 2005중1113, 2005.8.30, 부가-284, 2011.3.22).

2) 건축물이 있는 토지 취득

건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액은 토지관련 매입세액으로 보아 공제하지 않는다.

여기에는 건축물이 있는 토지를 취득하여 즉시 건물을 철거하고 토지만을 사용하는 것은 물론, 새로운 건물을 신축하기 위하여 취득 즉시 건물을 철거하는 경우까지 포함하는 것으로 보아야 한다(서면3팀-1064, 2004.6.3, 대법 2007두2524, 2008.2.1).

그러나 부동산임대업 등에 사용하다 철거한 경우에는 철거비용에 관련된 매입세액은 당기비용으로 처리하며 매입세액으로 공제된다(국심 2004서2038, 2004.10.29).

그리고 환경영향평가용역이나 교통영향평가용역의 매입세액이 토지의 취득 및 토지조성 등을 위한 자본적 지출과 관련한 매입세액인지 또는 건물 신축과 관련한 매입세액인지 여부는 해당 용역의 사용목적 등을 종합하여 사실판단할 사항이라 할 수 있다( 4)의⑤ 참조)(서면3팀-21 58, 2005.11.29).

3) 임차한 토지의 자본적 지출

① 임차한 토지에 조성한 골프코스 관련 매입세액은 공제가능(재부가-72, 2010.2.4, 부가-190, 2010.2.16)

다만, 내국법인이 특수관계인으로부터 토지를 임차하고, 당해 토지를 임대차계약이 만료(또는 중도 해지)되는 때에 매수하기로 계약한 경우로서 당해 내국법인이 골프장 조성을 위해 임차한 토지에 대하여 임대차기간 중 토지 조성을 위한 자본적 지출을 하는 경우 동 자본적 지출과 관련된 매입세액은 토지에 관련된 매입세액에 해당하여 매출세액에서 공제하지 아니하는 것이다(재부가-306, 2015.4.14)

② 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출’은 토지 소유자인 사업자가 당해 토지의 조성 등을 위하여 한 자본적 지출을 의미한다고 봄이 타당하므로, 당해 토지의 소유자 아닌 사업자가 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출의 성격을 갖는 비용을 지출한 경우 그에 관련된 매입세액은 특별한 사정이 없는 한 법 제17조 제2항 제4호,시행령 제60조 제6항 소정의 매입세액 불공제대상인 토지관련 매입세액에 해당하지 않는다(대법 2007두20074, 2010.1.14.).

4) 가치증가 여부의 판단

토지와 건물의 현실적인 가치증가 여부는 개별적으로 판단하여야 하나 자본적 지출 또는 수익적 지출 해당 여부는 구분이 불명확한 경우가 있다. 대체적으로 다음과 같이 판단하고 있다.

① 토지에 대한 자본적 지출로 볼 수 있는 것 ⇒ 매입세액 불공제토지의 형질변경·공장부지조성·택지조성·건물을 짓기 위해서 정지작업이 반드시 필요한 정도

② 건물에 대한 자본적 지출로 볼 수 있는 것 ⇒ 매입세액 공제지하실 터파기·굴삭작업·철근빔공사·흙막이공사(건물을 짓기 위해 반드시 필요한 정도)

부가가치세법시행령 제80조 [ 토지에 관련된 매입세액 ]

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액(2013.06.28. 개정)

부가가치세법 제39조 [ 공제하지 아니하는 매입세액 ]

① 제38조[ 공제하는 매입세액 ]에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행령 집행기준 : 39-80-1 [ 토지 관련 매입세액의 범위 ]

① 자기의 매출세액에서 공제되지 아니하는 토지 관련 매입세액을 예시하면 다음과 같다.

1.건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액

2. 토지의 취득을 위한 직접적인 비용으로 발생한 매출주선 수수료 등 토지의 취득에 소요된 것이 명백한 대출금 관련 매입세액

3. 사업자가 금융자문용역을 공급받고 발급받은 세금계산서상의 매입세액 중 토지의 취득과 관련된 매입세액

4.공장건물 신축을 위하여 임야에 대지조성공사를 하는 경우 해당 공사비용 관련 매입세액

6. 토지의 취득을 위하여 지급한 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용에 관련된 매입세액

② 토지 관련 매입세액으로 보지 않는 매입세액은 다음과 같다.

1.공장 또는 건물을 신축하면서 건축물 주변에 조경공사를 하여 정원을 만든 경우 해당 공사 관련 매입세액

2. 과세사업에 사용하기 위한 지하건물을 신축하기 위하여 지하실 터파기에 사용된 중기사용료, 버팀목 및 버팀 철근 등에 관련된 매입세액

3. 토지와 구분되는 감가상각자산인 구축물(옹벽, 석축, 하수도, 맨홀 등) 공사 관련 매입세액

4. 공장 구내의 토지 위에 콘크리트 포장공사를 하는 경우 해당 공사 관련 매입세액

5. 과세사업에 사용하여 오던 자기 소유의 노후 건물을 철거하고 신축하는 경우 해당 철거비용과 관련된 매입세액

☞ 토지의 자본적 지출과 관련된 매입세액

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제하지 아니한다(법 39 ① 7).

(1) 토지의 자본적 지출

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 매입세액은 공제되지 않는다(부령 80).

① 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

② 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액

③ 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

Note 과세사업용으로 사용한다 하더라도 자본적 지출에 해당되는 경우 불공제됨.

1) 토지의 취득 및 취득부대비용

토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액은 토지관련 매입세액으로 보아 공제하지 않는다.

2) 건축물이 있는 토지 취득

3) 임차한 토지의 자본적 지출

① 임차한 토지에 조성한 골프코스 관련 매입세액은 공제가능(재부가-72, 2010.2.4, 부가-190, 2010.2.16)

4) 가치증가 여부의 판단

부가가치세법기본통칙 15-28-3 [계약금의 공급시기]

완성도기준지급 및 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 용역을 제공함에 있어서 그 대가의 일부로 계약금을 거래상대자로부터 받는 경우에는 해당 계약조건에 따라 계약금을 받기로 한 때를 그 공급시기로 본다. 이 경우 착수금 또는 선수금 등의 명칭으로 받는 경우에도 해당 착수금 또는 선수금이 계약금의 성질로 인정되는 때에는 계약금으로 본다. (2011.02.01 개정)

부가가치세법기본통칙 15-28-4 [중간지급조건부인 당초 계약변경시의 공급시기]

사업자가 중간지급조건부에 의한 재화 또는 용역의 공급계약을 체결하였으나 그 내용이 변경된 경우의 공급시기는 다음과 같다. (1998.08.01 개정)

1. 당초 계약의 지급일자 변경 (1998.08.01 개정)

당초 계약의 지급일을 변경한 경우에는 계약의 변경내용에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때

2. 계약금 외의 대가를 일시에 지급하는 경우(2011.02.01 개정)

중간지급조건부에 의한 당초 계약내용을 변경하여 대가의 각 부분을 일시에 지급하기로 한 경우에는 재화의 인도 또는 용역의 제공이 완료된 때

3. 지급기간 중에 재화를 인도한 경우. 중간지급조건부로 재화를 공급하기로 하였으나 지급기간 중에 거래상대방에게 재화를 인도하는 경우 나머지 중도금 및 잔금의 공급시기는 해당 재화를 인도한 때로 한다.(2019.12.23. 신설)

부가가치세법기본통칙 15-28-5 [중간지급조건부계약의 잔금에 대한 공급시기]

중간지급조건부계약에 따라 부동산을 공급하는 경우 잔금약정일까지 잔금이 청산되지 아니하여 소유권이전등기가 되지 아니하고 해당 부동산의 사용·수익이 불가능한 경우 잔금의 공급시기는 입주증 교부, 소유권이전등기 등에 따라 해당 부동산이 사실상 이용가능하게 되는 날이 된다. (2019.12.23. 신설)

부가가치세법기본통칙 16-29-2 [지급일을 명시하지 아니한 완성도 기준지급조건부 건설공사의 공급시기]

건설공사 계약시에 완성도에 따라 기성대가를 수차에 걸쳐 지급받기로 했으나 그 지급일을 명시하지 아니한 경우에는 공사완성도가 결정되어 그 대금을 지급받을 수 있는 날을 그 공급시기로 본다. (2011.02.01. 개정)

부가가치세법기본통칙 16-29-3 [지급시기를 정하지 아니한 통상적인 건설용역의 공급시기]

건설용역을 공급함에 있어 건설공사기간에 대한 약정만 체결하고 대금지급기일에 관한 약정이 없는 경우의 공급시기는 다음 각호와 같다. (1998.08.01 개정)

1. 해당 건설공사에 대한 건설용역의 제공이 완료되는 때. 다만, 해당 건설용역 제공의 완료 여부가 불분명한 경우에는 준공검사일 (2011.02.01 개정)

2. 해당 건설공사의 일부분을 완성하여 사용하는 경우에는 해당 부분에 대한 건설용역의 제공이 완료되는 때. 다만, 해당 건설용역 제공의 완료 여부가 불분명한 경우에는 그 부분에 대한 준공검사일 (2011.02.01. 개정)

부가가치세법기본통칙 16-29-4 [완성도기준지급 또는 중간지급조건부 건설용역의 공급시기]

사업자가 완성도기준지급 또는 중간지급조건부 건설용역의 공급계약서상 특정내용에 따라 해당 건설용역에 대하여 검사를 거쳐 대가의 각 부분의 지급이 확정되는 경우에는 검사 후 대가의 지급이 확정되는 때를 그 공급시기로 본다. (2011.02.01. 개정)

출처 www.taxnet.co.kr BY 산티아고 2022.02.08

[세무조사시 쟁점이 될 수 있는 부가가치세 이슈] 토지·건물 일괄공급시 공급가액 안분계산

일반적으로 사업자를 대상으로 하는 세무조사는 세법에 따라 신고·납부의무가 있는 모든 세목을 조사하는 통합조사 형태로 이루어집니다. 그 중 부가가치세는, 특히 세금계산서 가 관련된 이슈에 있어서는 조사를 받는 본인뿐만 아니라 거래상대방에게까지 여파가 미치게 되므로 상당한 주의를 요합니다.

이하에서는 세무조사시 쟁점이 될 수 있는 부가가치세 이슈 중, 매수인이 기존 건물을 철거하고 부속토지만 이용할 목적으로 기존 건물과 부속토지를 일괄매수하는 경우의 공급가액 안분계산 문제에 대하여 설명드리겠습니다.1)

1)이하에서 설명드릴 문제는 2021. 12. 8. 법률 제18577호로 개정된 부가가치세법과 2022년 2월경 국무회의를 거쳐 개정안이 확정될 부가가치세법 시행령에 따라 2022. 1. 1. 이후 공급분에 대해서는 해결이 가능하므로, 2021. 12. 31. 이전 공급분에 대한 것임을 감안하고 읽어주시기 바랍니다.

가정설명의 편의를 위하여 다음과 같은 상황을 가정해 보겠습니다.ㅇ 사업자 甲은 다른 사업자 乙에게 아래의 부동산을 일괄매각하기로 함. 乙은 매수 즉시 해당 건물을 철거하고 새 건물을 신축하여 본사 사옥으로 사용할 예정임. 甲과 乙은 협상을 거쳐 총 매매대금을 500억원으로 하되 乙에게 건물은 사용가치가 없으므로 전부를 토지의 대금으로 정함.

구분甲의 취득가액계약당시 현황매매대금甲의 장부가액감정평가가액

토지	300억원	300억원	515억원	500억원
건물	100억원	40억원	45억원	-
합계	400억원	340억원	560억원	500억원

공급자 입장에서의 이슈 : 건물분 매출세액 누락부가가치세법 제29조 제9항 제2호는, 납세자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물의 가액이 감정평가액 등에 따라 안분계산한 금액과 30% 이상의 차이가 있는 경우에는 감정평가가액 또는 기준시가 등에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있습니다(이하 “30%룰”).

그렇다면, 甲의 토지, 건물 공급가액은 다음과 같이 계산될 것입니다.

구분일괄매매대금감정평가가액공급가액안분계산 결과납세자 구분차이

토지		515억원	460억원2)	500억원	40억원 과다
건물		45억원	40억원3)	0	40억원 과소
합계	500억원	560억원	500억원	500억원	0

2) 500억원 × 515억원 / 560억원 = 460억원

3) 500억원 × 45억원 / 560억원 = 40억원

즉, 공급가액 합계는 같지만, 면세대상인 토지의 공급가액은 40억원이 과다하게, 과세대상인 건물의 공급가액은 40억원이 과소하게 산정되었으므로,

결과적으로 甲은 부가가치세 4억원을 과소하게 신고납부한 셈이 됩니다.

더구나, 甲은 乙에게 토지분 500억원에 대한 계산서만 발급하였을 뿐 건물분 세금계산서는 발급하지 않았을 것이므로

乙로부터 해당 부가가치세를 거래징수하는 것도 불가능합니다(민사상의 청구 가능성은 논외로 함).

그런데, 위의 부가가치세법 제29조 제9항 제2호는 ‘자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지’를 목적으로

2018. 12. 31. 신설된 조항으로서, 부칙 규정에 따라 2019. 1. 1. 이후 공급분부터 적용됩니다.

참고로, 2018. 12. 31. 이전 공급분에 대해서도 매수인이 해당 건물을 철거할 것임이 명확하지 않은 등의 사정이 있는 경우에는, 구 부가가치세법 제29조 제9항 본문(토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우)을 적용하여, 위와 동일한 방식으로 과세한 사례가 있습니다.

의정부지방법원 2021. 12. 7. 선고, 2020구합14781 판결의 판시내용을 보면, 이 사안을 대하는 과세당국의 입장이 잘 드러나 있음을 알 수 있습니다.

ㅇ(중략) 매도인이 매수인에게 토지와 그 지상 건물을 함께 매도하는 경우, 매수인이 잔금을 지급한 후 토지와 건물을 인도받았다면 그 때 토지뿐만 아니라 건물 역시 매수인에게 공급된 것인바,

만일 매수인이 장차 지상 건물을 철거할 것이라는 사정만으로 매매당사자들이 매매계약서에 건물의 가액을 통상의 거래관행보다 현저히 낮은 금액(예컨대, 0원)으로 기재한 경우,

이를 그대로 받아들여 건물분 부가가치세를 과세할 수 없다고 한다면, 매매당사자 간의 합의로 철거예정건물의 가액을 토지의 가액에 포함시켜 매매계약서를 작성하는 등으로 국가의 부가가치세 징수권을 무력화시키는 부당한 결과를 피할 수 없게 된다.(중략) [(의정부지법2020구합14781, 2021.12.7.) 판결].

즉, 2018. 12. 31. 이전 공급분에 대해서는 매수인 단계의 사정 등을 고려하여 과세가 이루어지는 반면에,

2019. 1. 1.부터 2021. 12. 31.까지의 기간에 이루어지는 공급분에 대해서는 매수인의 사정과 관계없이 30%룰에 위배되면 바로 과세될 가능성이 높습니다.

과세당국의 유권해석도 같은 취지로 생산되고 있습니다.

ㅇ 사업자(이하 “양도인”)가 2019.1.1. 이후 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄 양도함에 있어 매매계약상 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 잔금 지급일 또는 소유권이전등기일 전에 양도인의 승낙을 받아 건물을 철거하기 시작한 경우에도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 제29조제9항에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임.[(사전법령부가-544, 2020.08.24.), (서면법령부가-4052, 2021.06.29) 등 다수]

공급받는 자 입장에서의 이슈 :

토지 관련 매입세액 불공제일반기업회계기준(제10장 ‘유형자산’ 문단 10.13.)에 따르면,

새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액은 토지의 취득원가에 포함하여야 합니다.

또한, 소득세법(기본통칙 33-67…1)과 법인세법(기본통칙 23-31…1)에 따르면,

토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 해야 합니다.

따라서, 乙은 일괄매매대금 500억원 전액과 기존 건물 철거에 추가로 소요될 비용을 모두 토지의 취득원가로 계상하게 됩니다. 그렇기 때문에 건물 대금을 0, 토지 대금을 500억으로 정한 것은 乙의 입장에서는 합리성이 인정될 수 있다고 생각됩니다.

위 사례에서는 건물 대금을 0으로 하였기 때문에 乙이 거래징수 당한 부가가치세(매입세액)가 없었는데, 만약, 양 당사자가 감정평가가액에 따라 안분계산한 금액을 기준으로 토지와 건물 대금을 정하였다고 가정한다면 乙은 甲으로부터 세금계산서를 수취하면서 4억원의 매입세액을 거래징수 당하였을 것입니다. 그렇다면, 乙은 매입세액 4억원을 공제받을 수 있을까요?

부가가치세법 제39조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제80조 제2호에 따르면, 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우의 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액은

‘토지에 관련된 매입세액’에 해당되어 공제대상이 아닙니다.

위 규정의 취지에 관한 법원의 판시 내용을 살펴보겠습니다.

ㅇ 토지 관련 매입세액을 불공제하는 취지는 토지가 부가가치세법상 면세재화이어서 그 자체의 공급에 대해서는 매출세액이 발생하지 않으므로 그에 관련된 매입세액도 공제하지 않는 것이 타당하다는 데 있고,

일반적으로 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출은 당해 토지의 양도시 양도차익을 산정함에 있어 그 취득가액에 가산하는 방법으로 회수되기 때문[(대법원2007두20744, 2010.1.14.) 판결 등 참조]

ㅇ 매입세액 불공제대상으로서 ‘건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우’에서의

‘토지만을 사용하는 경우’라 함은 토지를 나대지로 사용하는 경우뿐만 아니라 신축건물의 부지로 사용하는 경우를 포함한다

고 할 것임[(대법원2007두2524, 2008.2.1.) 판결 등 참조]

ㅇ 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용이

‘토지의 조성 등을 위한 자본적 지출’로서 필요경비로 인정받기 위해서는

취득 후 단시일 내에 건축물의 철거에 착수하는 등 당초부터 건축물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적에서 토지와

그 지상 건축물을 매수한 것이었음이 명백할 것이 요구되는바

[(대법원89누53, 1990.1.25.) 판결, (대법원92누7399, 1992.9.8.) 판결], 부가가치세법 시행령 제80조에서 규정하고 있는

매입세액 불공제 요건인 ‘토지의 조성 등을 위한 자본적 지출’ 역시도 마찬가지로 해석되어야 할 것임

[(서울행법2016구합68649, 2017.3.24.) 판결 참조]

그런데, ‘당초부터 건축물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적에서 토지와 그 지상 건축물을 매수한 것이었음이

명백한 경우’에 해당되는지 여부의 판단은 간단한 일이 아닙니다.

아래 사례에서 보는 바와 같이, 취득 후 단기간 내에 신건물 신축을 위한 행위에 착수한 경우에는 대체적으로

‘토지만을 이용할 목적’으로 판단하였으나,

일부는 개별적이고 특별한 사정을 이유로 들어 ‘토지만을 이용할 목적으로 보기 어렵다’고 판단한 사례도 있어,

명확한 판단 기준이 정립되어 있다고 보기는 어렵습니다.

ㅇ (부산지법2021구합21607, 2021.9.17.) 판결 :

불공제 대상(토지만 이용) - 2016.8.5. 매매계약, 2017.3.15. 잔금청산 및 소유권 이전등기- 2016.8.6. 신축사업과 관련한

컨설팅계약 체결- 2017.1.26. 관할구청에 신축사업 관련 건축위원회 심의 신청- 2017.2.23∼2017.5.31. 쟁점건물 임차인

중 임대기간이 남아 있는 임차인 전원에게 보상금을 지급하고 계약종료일 이전에 해지하기로 합의-

2017.11.16. 주택건설사업계획 승인, 2017.12.11. 쟁점건물 철거공사 계약 체결

ㅇ (부산지법2011구합6357, 2012.10.25.) 판결 :

불공제 대상(토지만 이용)- 2008.5.29. 매수- 2008.9.9. 관할구청에 공장건물 신축을 위한 건축신고- 2008.10.9. 쟁점건물

철거- 쟁점건물에 대한 화재보험 가입(보험가입기간 : 2008.8.29.∼2008.10.29.)- 쟁점건물을 공동담보로 대출을 받았으나

대출기간이 4개월에 불과

ㅇ (조심2018서2250, 2019.6.13.) :

불공제 대상(토지만 이용)- 2015.5.31. 매매계약, 2015.10.8. 소유권 이전등기- 2015.10.8. 쟁점건물을 부동산임대사업장으로

하여 지점 등록- 2016.1.12. 관할구청에 건물 신축허가 신청, 2016.5.20. 건축허가- 쟁점건물의 기존 임대차계약을 승계하여

철거 전까지 임대(2015.10.8.∼2016.6.15.) (기존계약 2011.12.23.～2016.12.22. → 변경 2015.10.8.∼2016.10.7. → 조기 퇴거)

ㅇ (서울행법2016구합68649, 2017.3.24.) 판결 :

공제 대상- 2014.4.28. 매수(토지 848억원, 건물 87억원, 합계 935억원)- 2014.4.30.～2014.12.19. 쟁점건물을 매도인에게

임대(보증금 31억, 월세 합계 35억)- 2014.4.30. 신건물 신축공사 계약 체결- 2014.12.30. 쟁점건물 철거 신고, 2015.1.5.～

2015.9.30. 쟁점건물 철거- 쟁점건물이 1979년 준공, 2000년 대수선 이후 지속적으로 보수·관리되어 왔고,

매매계약 당시 매도인 외에도 다수의 임차인들이 사무실로 사용하고 있었으며, 원고의 주된 사업은 부동산임대를 통한

투자수익 분배로서 매매계약 체결 이후 36억원의 임대수익에 대해 부가세 신고납부후 투자자에게 분배한 점 등을 감안

ㅇ (조심2018서1596, 2018.12.24) :

공제 대상- 2014.9.26. 매매계약, 2015.9.25. 취득- 2015.9.26.부터 9개월간 쟁점건물 임대- 2016.6월경. 쟁점건물 철거 시작-

궁극적으로 부동산 개발사업을 추진할 목적으로 취득한 것이기는 하나,

인허가에 3년 가량이 소요될 것으로 예상하고 쟁점건물을 임대업에 사용할 계획이 있었음. 이후 사정 변경으로

개발사업의 조기 착공이 가능할 것으로 예상하여 쟁점건물을 조기 철거한 점 등을 감안

ㅇ (조심2016중341, 2016.05.19) :

공제 대상- 2013.6월 취득하여 2014.8월까지 임대- 2014.8월 철거 후, 2015.3.24. 관광호텔 신축- 쟁점건물을 3개 과세기간

임대에 공하였고, 쟁점건물 취득시부터 관광호텔 신축을 시도하기는 하였으나 관련 법의 제약으로 순조롭게 진행되지

아니하다가 한시적 특별법에 따른 조례 변경으로 건축허가를 취득하여 철거한 것이므로, 당초 취득시 반드시 쟁점건물을

철거할 수밖에 없었다고 보기는 어려움

문제점 및 해결방안 모색건물대금을 0으로 하는 경우(부가가치세를 거래징수하지 않음)에는 매도인이 ‘매출세액 누락’으로

과세를 당하고,

건물대금을 안분계산한 가액으로 하는 경우(부가가치세를 거래징수함)에는 매수인이 ‘매입세액 불공제’로 과세를

당하므로, 어떤 방식을 선택하더라도 공급자와 공급받는 자 중 어느 한 쪽에는 반드시 과세 문제가 발생하게 됩니다.

(1) 공급자와 공급받는 자 입장을 조화롭게 고려하여 세법 적용

우리나라의 부가가치세제는 전단계세액공제법을 채택하고 있으므로, 사업자가 납부하여야 할 부가가치세 납부세액은

매출세액에서 재화 또는 용역의 구입시 거래징수 당한 매입세액(수취한 세금계산서상의 부가가치세)을 공제하는 방식으로

계산되는데,

여기에는 “공급자의 입장에서 말하는 매출세액은 이를 공급받는 자의 입장에서의 매입세액이다”4)라는

전제가 숨겨져 있는 것입니다.

4) 이창희. 세법강의(제15판), 박영사, 2017, 988∼989면

한편, 이러한 매입세액 공제는 부가가치세법상의 납세의무자인 사업자의 경우에만 가능하므로,

최종소비자는 재화 또는 용역을 구입하면서 부가가치세를 거래징수 당하였더라도 매입세액 공제를 받을 수 없습니다.

앞의 사례로 돌아가 보면,

甲의 매출세액은 乙의 매입세액이 되고 甲과 乙은 모두 사업자이므로,

甲이 납부한 매출세액은 원칙적으로 乙이 공제받을 매입세액입니다(토지 관련 매입세액 여부를 따지기 이전 단계).

그렇다면, 건물 대금을 40억원으로 정한 경우와 0원으로 정한 경우에 있어 각각 국고에 귀속될 부가가치세액에는 차이가 있을까요?

40억원인 경우에는 甲이 4억원을 납부하고 乙이 4억원을 공제받게 되므로 국고에 귀속되는 세액 합계는 0원입니다.

0원인 경우에는 甲이 납부할 세액도 없고, 乙이 공제받을 세액도 없으므로 역시 국고에 귀속되는 세액 합계는 0원입니다.

즉, 거래당사자가 모두 사업자임을 전제로 할 때,

중간재에 해당되는 건물의 가액을 얼마로 정하든 국고에 귀속되는 세액은 0원으로 동일하므로,

앞의 의정부지방법원 2020구합14781 판결에서 우려하는 국가의 부가가치세 징수권의 무력화는 발생하지 않을 것입니다.

오히려, 매수인은 매도인에게 거래징수 당한 매입세액을 공제받지 못하게 되어 국고수입이 늘어나게 되는데,

이는 결국 세법 적용이 부가가치세제의 기본원리에 어긋나는 것은 물론이고,

매수인을 공제받지 못할 매입세액임을 알면서도 거래징수 당하여야 하는 처지에 둠으로써

경제적 합리성도 결여한 부당한 거래를 강요하는 방향으로 이루어지는 셈이 됩니다.

한편, 위와 같은 문제점을 인식한 매수인이 기존건물과 부속토지를 함께 취득하지 않고,

매도인이 먼저 건물을 철거한 후 나대지 상태의 토지만 매수인이 취득하는 방식으로 거래하게 되면,

동일한 경제적 목적을 달성하면서도 양 당사자의 부가가치세 납부세액은 달라지게 됩니다.

즉, 사적자치 원칙에 따라 당사자가 자유롭게 선택할 수 있는 여러 방식에 대해 조세가 그 선택을 제한하게 되므로,

조세중립성이 훼손되는 결과가 됩니다.

따라서, 이와 같은 이슈를 해결하기 위해서는,

매수인이 건물을 철거할 목적으로 취득하는 경우에는 건물가액을 0으로 정하여 거래하더라도 그대로 인정함으로써

공급자 단계에서부터 문제의 소지를 원천적으로 제거하는 것이 최선이라고 생각됩니다.

이렇게 하면,

설령 매수인이 철거 목적으로 취득하였다가 후발적인 사정 변경으로 철거하지 않고 기존 건물을 그대로 사용하게 되더라도

당초 거래징수 당한 매입세액이 없어 매수인의 납부세액에 영향을 미치지 않으므로, 다른 문제는 없을 것입니다.

(2) 2021. 12. 8. 부가가치세법 개정 취지도 함께 고려기획재정부는 ‘토지 및 건물 등에 대한 과세기준 합리화’를 도모하기

위해, 부가가치세법 제29조 제9항 제2호에 “대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 사업자가 구분한 실지거래가액을

인정”하는 단서를 추가하는 내용으로 부가가치세법 개정안을 마련하였고,

동 개정안은 2021. 12. 8. 국회 본회의를 통과하였습니다.

2022년 1월중 입법예고를 거쳐 2월경 공포될 예정인 개정 부가가치세법 시행령 제64조 제2항에는

“다른 법령에서 정한 토지 또는 건물의 양도가액을 따른 경우,

건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우”가 신설되었습니다.

위 개정 법률과 관련하여 국회 기획재정위는 “현행 규정은 예외 규정을 두지 않고 있어서 다른 법령에서 정하는 바에 따라

토지와 건물의 가액을 구분한 경우,

사실상 재산적 가치가 미미한 철거예정 건물 등의 경우에도 일률적으로 30%룰이 적용됨에 따라

안분계산한 금액이 공급가액으로 적용되는 문제점이 지적되고 있다.”5)고 언급하고 있습니다.

5) 국회 기획재정위, 부가가치세법 일부개정법률안 검토보고, 2021.11. 31∼33면

여기에는 자의적인 조세회피 방지를 위해 도입한 제도(30%룰)가 오히려 제도 도입 이전

(매수인의 개별적 사정을 고려하던 시기)보다 불합리하게 작용할 가능성이 있다는 점도 함께 고려되었을 것으로 생각되는 바, 본 건에 있어서도 이러한 점을 감안할 필요가 있을 것입니다.

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♣ 양도상속증여공부방

10. 일괄 양도되는 토지와 건물의 환산취득가액 산정방법 명확화(소득세법 시행령 제176조의2 제2항) 부령 제64조 토지와 건물 등을

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