아파트 시행권 양도 - 만약 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 개시하여 직전 과세기간이 없는 경우에는 공급가액 전액을
작성자주황규작성시간20.11.18조회수1,742 목록 댓글 0
(구)부가가치세법기본통칙
| 1-1-1 [재화의 범위] |
재화란 재산가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말하므로 물ㆍ흙ㆍ퇴비 등은 재화의 범위에 포함하며, 재산가치가 없는 것은 재화의 범위에 포함하지 아니한다.(2011.02.01 개정)
(구)부가가치세집행기준 1-0-3 [ 용역의 범위 ]
| 1-0-3 [용역의 범위] 용역이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무(노동력에 의한 활동 또는 서비스) 및 기타 행위(재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것)를 말하며, 과세대상이 되는 용역의 구체적 범위를 예시하면 다음과 같다.(2012.07.27 개정) 1. 역무의 제공 가. 물적 형태를 띠지 않는 역무를 제공하는 사업에는 건설업, 숙박 및 음식점업, 운수업, 통신업, 부동산업, 서비스업 등이 포함된다(건설업 및 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업 제외). 나. 농산물·축산물·수산물·임산물 등의 면세재화를 운반·가공·판매대행하는 사업 2. 재화 또는 시설물의 대여 가. 부동산 임대업 나. 운송장비 임대업 다. 개인 및 가정용품 임대업 3. 권리의 대여 특허권, 상표권, 광물탐사권, 브랜드 등의 무형재산권을 소유한 자가 이를 제3자에게 사용할 수 있는 권한을 부여하고 로얄티 등의 사용료를 받는 사업 |
| 점포권리금 양도 시 과세대상 판단 사례 | ||
| 서울시 강남구 역삼동 강남역 인근에서 점포를 임차하여 음식점업을 운영하는 개인사업자 김보람이 해당 음식점업을 폐업하면서 그 음식점을 인수하는 다른 개인사업자에게 점포임차권에 대한 대가로 5억원을 받은 경우 김보람의 점포임차권 공급에 대한 부가가치세 과세 여부 ☞해당 점포임차권은 재산적 가치 있는 권리에 해당하므로 부가가치세 과세대상이다. | ||
제 목분 류질문일답변일
| 주택건설 사업권 양도시 부가가치세 과세대상 여부 | ||
| 전체 | ||
| 2015-05-12 | 2015-05-13 | |
| [질 문] - 국민주택규모의 아파트와 상가를 신축하기 위하여 토지매수와 관련된 권리, 주택건설사업승인 및 조건 등 사업권 일체를 양도하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부(토지대금은 포함되지 않음 - 붙임 첨부자료 참고 바랍니다.
|
부가가치세법시행령 제63조 [ 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용된 재화의 공급가액 계산 ]
① 법 제29조[과세표준] 제8항에 따른 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다.
이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 공급가액이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 공급가액으로 계산한다.(2013.06.28 개정)
공급가액 =
재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의
직전 과세기간의 과세된 공급가액
해당 재화의 공급가액 × ────────────────────
재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의
직전 과세기간의 총공급가액
| 부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ] |
| ⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정) |
② 제1항에도 불구하고 제81조[공통매입세액 안분 계산] 제4항 제3호, 같은 조 제5항 또는 제82조[공통매입세액의 정산] 제2호를 적용받은 재화 또는 제83조[납부세액 또는 환급세액의 재계산]에 따라 납부세액이나 환급세액을 사용면적비율에 따라 재계산한 재화로서 과세사업과 법 제29조[과세표준] 제8항에 따른 면세사업등(이하 "면세사업등" 이라 한다)에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다.
이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 사용면적비율이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 사용면적비율에 의하여 계산한다.(2013.06.28 개정)
공급가액 =
재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의
직전 과세기간의 과세사용면적
해당 재화의 공급가액 × ────────────────────
재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의
직전 과세기간의 총사용면적
③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재화의 공급가액 전부를 과세표준으로 한다.(2013.06.28 개정)
1. 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만인 경우. 다만, 해당 재화의 공급가액이 5천만원 이상인 경우는 제외한다.(2013.06.28 개정)
2. 재화의 공급가액이 50만원 미만인 경우(2013.06.28 개정)
3. 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 시작하여 직전 과세기간이 없는 경우(2013.06.28 개정)
PF 개발 사업에서의 법적 쟁점 - 시행권 인수
상담유형세법상담-부가가치세
조회수484등록일2009-04-22
아파트 시행권 양도
당법인은 아파트 시행을 하는 법인으로 한개의 아파트 시행을 위해서 지금까지 법인을 유지하고 있습니다.
당 법인은 토지매입과 사업승인,분양승인을 받았으나 사업을 진행하지 못하고 당 법인이 가지고 있는 토지와 사업권(시행권)을 모두 양도하기로 하였습니다.
한개의 시행밖에 없기때문에 포괄양도라고 여겨지나 대금지불 등 기간이 6개월을 초과할 것 같아 세금계산서를 발행하였습니다.( 양수자가 요구해서) 계약서에는 토지와 사업권양도가액을 각각 명기하였습니다. 토지양도가액은 당법인의 토지취득가액으로 인정하였습니다. 즉, 양도 차익이 발생하지 않음.
2008년에 사업권양도 계약금만 세금계산서를 발행하여 받은 상태이고 최종 정산은 2009년에 종결될 것으로 보입니다.
궁금한 점은, 지금까지 분양예정 금액으로 공통매입세액을 안분하였는데 당분기와 정산을 어떻게 해야하는 것입니다.
(질문1) 당분기 안분을 어떤 기준으로 해야하는지요?
갑설). 기존 분양예정금액 으로 안분
(이유) 어짜피 계약완료시 정산을 할 것이므로
을설). 모두 과세분으로 처리
(이유) 포괄 양수도 계약이고 당법인은 결국, 최종적으로 분양을 한 것이 아니고 분양시행권 양도를 위해서 영업을 한 것임. 건설용지는 매매차익이 발생하지 않았고 토지매매가 주업이 아니므로
병설). 토지가액, 사업권가액 으로 안분
(이유) 당사는 토지판매와 사업권판매를 매출로 봐야함.
(질문2) 정산시점 및 정산가액
상기 (질문1)과 연결되는 것이나
갑설) 모두 과세로 보아 계약 완료시점에 정산
을설) 토지가액과 사업권가액으로 계약 완료점에 정산
* 건설경기가 좋지 않아 시행사들이 사업권을 넘기는 사례가 많은 것 같은데 바쁘시더라도 의견을 주시면 감사하겠습니다 *
질문첨부파일
아파트 시행권 양도시 공통매입세액 안분 및 정산
답변일2009-04-24
안녕하십니까?
국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.
1. '사업의 양도'라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며, 사업의 양도는 부가가치세 과세대상이 아닌 것입니다.
귀 상담의 경우가 사업의 양도에 해당하는 경우에는 양수자가 요구한다고 하여 세금계산서를 교부할 수 있는 것이 아닙니다.
2. 귀 상담의 공통매입세액 안분 및 정산과 관련하여 기 질의회신사례를 아래와 같이 게재하오니 참고하시기 바랍니다.
[서면3팀-1672, 2007.06.07]
【질의】
당사는 아파트를 건설하여 분양하는 시행사임. 건설을 위해 토지를 매입하였고 사업계획승인도 구청으로부터 받았으나 더 이상의 사업진행이 어려워 아파트의 사업부지와 사업시행권 및 이와 관련된 모든 자산 및 부채를 포괄적으로 양도하고자 함.
당사에서는 그 동안 여러 과세기간에 걸쳐 부가가치세 신고시 공통매입세액에 대하여 과세분과 면세분을 안분하여 면세분에 대하여는 매입세액을 불공제 하였음.
이 경우 사업을 포괄양도 함으로써 부가가치세법상 재화의 공급이 아닌 경우 공통매입세액의 정산 방법
【회신】
귀 질의와 관련하여서는 우리청의 기 질의회신문(부가46015-180, 1998.1.30.)을 참조하기 바람.
[부가46015-180, 1998.01.30]
보험업을 영위하는 법인이 면세사업과 과세사업(부동산 임대)에 사용하기 위한 건물을 신축함에 있어서 매입세액을 예정사용면적비율에 따라 공제받던 중 당해 건물을 준공이전에 양도한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제2항 제3호의 규정에 의하여 공급가액 전액을 과세표준으로 하고 당해 신축건물의 매입세액은 동법시행령 제61조 제3항 제3호의 규정에 의하여 전액 공제되는 것임.
귀 상담의 경우 사업시행권 전액을 부가가치세 과세표준으로 하고 토지관련 매입세액을 제외한 당해 시행권에 관련된 매입세액을 전액 공제하면 될 것으로 판단됩니다.
하시는 모든 일이 잘되시기를 기원합니다.
감사합니다.
법인, 조심2011중1881 , 2011.12.16 , 완료귀속연도 2005전심번호 ▶ 조심2011중1881[심판]
관련주제어▶ 가산세▶ 계산서의 작성.교부▶ 계산서의 작성.교부 등
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구법인은 주택건설 및 컨설팅사업을 영위할 목적으로 2000.12.1. 설립된 법인으로서, 2002년 4월부터 청구법인을 시행사, OOO기업주식회사(이하 OOO기업”이라 한다)를 시공사로 하여 경기도 OOO아파트 신축・분양사업을 공동으로 진행하던 중 2005년 제1기에 아파트 분양사업권 일체를 OOO기업에게 OOO백만원에 양도하고, OOO기업은 동 사업의 시행만을 위해 별도로 설립한 주식회사 OOO개발(이하 “OOO개발”이라 한다)에 동 사업권 및 OOO기업과 청구법인의 채권・채무관계 일체를 양도하였다.
나. OO지방국세청장은 OOO개발에 대한 세무조사를 실시한 결과, OOO개발이 OOO기업으로부터 인수한 청구법인의 채무(대여금) OOO백만원 중 OOO백만원이 토지원가로 계상되고 그 중 토지소유자에게 계약금 및 중도금 형식으로 지급한 사실이 확인되는 OOO백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 잔금이 청산되지 아니한 “토지를 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당한다 하여 계산서 발행대상으로 보아 처분청에 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 2011.1.14. 청구법인에게 2005사업연도 법인세(계산서미교부가산세) OOO을 경정・고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.21. 이의신청을 거쳐 2011.5.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 OO지구 아파트분양사업권을 OOO기업에 양도하면서 OOO기업과의 채권・채무관계를 정산하였으며, OOO기업과의 수차례 협의를 거쳐 진입로 부지 등 모든 사항을 검토한 후 사업권양도금액을 최종적으로 OOO백만원(부가가치세 별도)으로 결정하여 세금계산서 발행 및 부가가치세를 신고・납부하였다.
사업권 양도양수 과정에서 토지를 취득할 수 있는 권리를 별도로 구분하여 계약한 사실이 없고, OOO개발의 장부에 기재된 토지비 및 부대비용은 OOO기업과 OOO개발과의 관계에서 발생한 사항이므로 청구법인과는 관계가 없으며, OOO기업과 OOO개발간의 사업권리 관계에 청구법인이 관여한 사실도 없으므로 쟁점금액을 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 계산서미교부가산세를 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
OOO개발은 OO지구 아파트분양사업시행권을 인수하는 과정에서 쟁점금액을 대여금으로 인수하였고, 동 금액은 토지조서상에 토지소유주들에게 계약금 및 중도금 명목으로 지급되었음이 확인되며, 인수 당시 잔금이 지급되지 아니한 상태라서 OOO개발에게 추후 토지소유주로부터 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 해당하므로 「법인세법」제121조 및 같은 법 시행령 제164조에 의거 계산서를 작성 교부하여야 한다.
청구법인이 OOO기업에 양도한 사업권일체를 OOO개발이 인수받았고, OOO개발 장부에 의하여 청구법인과 OOO기업의 양도양수관계를 확인할 수 있으므로 OOO개발 토지조서에서 확인된 쟁점금액에 대하여 계산서 발행대상으로 보아 계산서미교부가산세(토지대금의 1%)를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
주택신축분양사업과 관련하여 공동사업자로부터의 차입금으로 토지 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 사업권과 함께 당해 토지관련 채무도 양도된 데 대하여 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 계산서미교부가산세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 법인세법 제76조 【가산세】⑨ 납세지 관할세무서장은 법인(대통령령이 정하는 법인을 제외한다)이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 공급가액의 100분의 1에 상당하는 금액을 가산한 금액을 법인세로서 징수하여야 한다. 이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세는 징수하고, 제2호의 규정이 적용되는 부분에 대하여는 제1호의 규정을 적용하지 아니하며, 부가가치세법 제22조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 가산세가 부과되는 부분을 제외한다.
1. 제121조 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 계산서를 교부하지 아니한 경우 또는 교부한 분에 대한 계산서에 대통령령이 정하는 기재하여야 할 사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 경우
제121조 【계산서의 작성ㆍ교부 등】① 법인이 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산서 또는 영수증(이하 “계산서등”이라 한다)을 작성하여 공급받는 자에게 교부하여야 한다.
④ 부동산을 매각하는 경우 등 계산서 등을 교부하는 것이 적합하지 아니하다고 인정되어 대통령령이 정하는 경우에는 제1항 내지 제3항의 규정을 적용하지 아니한다.
⑥ 부가가치세법에 의하여 세금계산서 또는 영수증을 작성ㆍ교부하였거나 매출ㆍ매입처별세금계산서합계표를 제출한 분에 대하여는 제1항 내지 제3항 및 제5항의 규정에 의하여 계산서 등을 작성ㆍ교부하였거나 매출ㆍ매입처별계산서합계표를 제출한 것으로 본다.
⑦ 계산서 등의 작성ㆍ교부 및 매출ㆍ매입처별계산서합계표의 제출에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 법인세법 시행령 제164조 【계산서의 작성ㆍ교부 등】① 「소득세법 시행령」 제211조 내지 제212조의 2의 규정은 법 제121조의 규정에 의한 계산서 등의 작성ㆍ교부에 관하여 이를 준용한다.
③ 법 제121조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 토지 및 건축물을 공급하는 경우를 말한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) OO지방국세청장이 OOO개발에 대하여 세무조사를 실시한 결과에 의하면, OOO개발이 2005.3.1. OOO기업으로부터 청구법인의 채무 OOO백만원을 인수하면서 당해 채무와 관련하여 토지계정에 계상된 OOO백만원을 토지조서와 대사한 결과 청구법인이 토지주들에게 토지대금으로 지급한 금액은 OOO백만원에 불과하고, 동 금액은 청구법인이 토지주들과 계약 후 계약금 및 중도금 형식으로 지급하고 잔금은 청산되지 아니한 상태라 하여 “토지를 취득할 수 있는 권리”를 OOO개발에게 양도한 것으로 보는 한편, 그에 따라 계산서를 발행하여야 함에도 발행하지 아니하였다 하여 계산서미교부가산세(1%)를 적용한 것으로 나타난다.
(2) 청구법인과 OOO기업 및 OOO개발간의 사업양수도 및 채권채무인수계약 주요내용을 살펴본다.
(가) 청구법인과 OOO기업간의 2002.4.10.자 공동사업약정서를 보면, 청구법인을 시행사, OOO기업을 시공사로 하여 OOO아파트신축・분양사업을 하기로 하고 OOO기업은 사업과 관련하여 청구법인이 필요로 하는 사업부지 매입비를 대여할 수 있도록 하였고 그에 따라 OOO기업은 청구법인에게 총 OOO백만원을 대여한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인과 OOO기업간 2005.6.30.자 OOO아파트 사업권 양도양수계약서를 보면, 청구법인의 일반분양분 사업권지분 일체를 OOO기업에게 양도하기로 하면서 OOO기업의 청구법인에 대한 대여금은 정산이 완료된 것으로 하고 OOO기업은 사업권 인수대금으로 OOO백만원을 청구법인에게 지급하는 한편, 청구법인의 일반분양분 사업권에 대한 지위와 권한이 OOO기업이 지정한 OOO개발로 승계되는 것을 청구법인이 동의하는 것으로 되어 있다.
(다) OOO기업과 OOO개발간의 2005.3.10. 및 2005.6.30.자 채권・채무인수계약서를 보면, OOO개발이 OOO기업으로부터 OOO공동주택사업 사업권 일체를 양도받기로 함에 따라 OOO기업이 청구법인에게 토지비 및 제반 사업비 명목으로 대여한 OOO백만원(이후 OOO백만원을 추가대여하여 총 OOO백만원이 됨)에 대하여 OOO개발이 그 일체를 인수하고 상환책임을 지기로 하였고, 대여금 OOO백만원 중에는 사업권 대가(OOO백만원)로 전환한 OOO백만원 및 청구법인이 OOO건설 사업권 인수대금으로 지급한 OOO백만원이 포함되어 청구법인의 실제 채무는 OOO개발이 토지원가로 계상한 OOO백만원인 것으로 나타난다.
(라) OOO기업과 OOO개발간의 2005.12.31.자 사업권 양도・양수계약서 내용을 보면, OOO기업이 OOO개발에게 OOO공동주택사업 시행권 등 일체를 양도하고, 그 대가로 OOO개발은 OOO기업에게 계약체결시 OOO백만원을 지급하기로 하며, OOO기업이 청구법인에 기지급한 토지대금 및 대여금등 기투입비는 2005.6.30. 작성한 채권・채무인수계약서를 준용하고, OOO백만원과 별도로 OOO기업에게 정산하기로 하였다.
(3) 살피건대, 법인이 토지를 매수하기로 계약 후 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 토지를 취득할 수 있는 권리를 다른 법인에게 양도하는 경우 권리 양도에 따른 대가에 대하여 계산서를 교부해야 하는 것인 바, ① 청구법인은 OOO공동주택 신축・분양공동사업계약체결시 시행사로서 주택부지를 확보하는 업무를 담당하였고, 부지취득자금은 시공사인 OOO기업의 대여금으로 지급하였으며, ② 청구법인의 사업권이 OOO기업으로 양도되고, OOO기업은 이를 전담할 OOO개발을 설립하여 사업권을 다시 양도하였고, ③ OOO기업의 청구법인에 대한 대여금이 OOO개발에게 이전됨에 따라 대여금 중에서 청구법인이 주택부지 소유자들에게 계약금 및 중도금으로 기지급한 쟁점금액 OOO백만원도 OOO개발에게 이전되어 토지계정에 계상되었으며, ④ OOO개발의 사업권 인수대금 OOO백만원에는 대여금과는 별개로 정산하기로 하였음에 비추어 대여금과 상계된 OOO백만원 이외에 쟁점금액 OOO백만원이 포함되었다고 보기는 어려워 보인다.
따라서, 쟁점금액 상당의 토지를 취득할 수 있는 권리는 청구법인의 사업권 양도 및 OOO개발의 대여금 채권 인수에 따라 청구법인이 OOO개발에게 양도한 것으로 보아야 하고, 청구법인은 그에 따른 계산서를 교부하지 아니하였으므로 「법인세법」제76조 제9항 제1호 및 제121조 제1항의 규정에 따라 계산서미교부가산세를 부과하였음은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
건설 분쟁시행권 인수의 대가와 관련한 분쟁 승소 사례
2013.10.10
업무사례
건설 분쟁시행권 인수의 대가와 관련한 분쟁 승소 사례
2013.10.10
부동산개발사업을 추진함에 있어 통상적으로 시행사는 자력이 부족하므로 건실한 시공사의 지급보증 또는 조건부 채무인수 등이 있어야만 금융기관으로부터 PF대출을 받을 수 있는 것이 현실입니다.
사안의 경우 시공사의 조건부 채무인수 하에 시행사가 사업을 추진하였으나 인허가 문제 등이 발생하여 사업이 지지부진해졌고, 급기야 시공사는 시행사의 주식을 인수하여 스스로 사업을 진행하기로 하였습니다.
한편, 시행사의 사주는 별도로 설립한 법인을 통해 시행사로부터 PF대출금 중 일부를 차용하였는데, 시행사의 주식을 양도하는 과정에서 시행권을 넘기는데 대한 대가로 위 대여금채무를 면제하기로 합의가 되었다고 주장하면서, 대여금채무의 부존재확인 및 이를 담보하기 위한 신탁계약에 대한 해지의 의사표시를 구하였습니다.
그런데 시행사의 사주 측이 대여금채무를 면제하는 내용의 합의가 있었다는 증거로 제출한 회의록에는 시공사의 일부 직원의 서명이 있을 뿐 시공사의 날인은 없었고, 대여금채무를 탕감하여 주기 위해 형식적으로 작성하였다고 주장하는 용역계약서에도 시공사의 날인이 없었습니다.
이와 같은 상황에서 법무법인 세종은 시공사를 대리하여 소송을 진행하면서 이 사건 부동산개발사업이 사실상 좌초된 상황에서 거액의 채무를 면제하여 주면서까지 시행사의 주식을 인수할 이유가 없었고, 시공사로서는 PF대출금을 대위변제하고 시행사 주식에 대한 근질권을 실행하여 이를 취득할 수도 있었으며,
기타 시행사 사주 측의 주장을 입증할 어떠한 문서 또는 정황도 없음을 주장하여 결국 대여금채무를 면제하는 내용의 합의가 있었다고 보기 어렵다는 판단을 받아낼 수 있었습니다.
그동안 법무법인 세종은 부동산개발사업과 관련한 각종 분쟁에서 시공사 등을 위하여 수많은 소송과 자문을 수행하며 늘 최고의 솔루션을 도출해왔던바, 이러한 경험과 실무적 지식을 바탕으로 시행사 주식을 인수하기로 합의하였던 전후의 제반 사정을 면밀히 분석하여 시공사가 주식양수도계약 당시 사주 측의 대여금채무를 면제하기로 합의한 사실이 없다는 명확한 결론을 도출해내게 되었습니다. 특히 일부 불리한 증언에도 불구하고 법무법인 세종 건설‧부동산분쟁 전담팀은 위 증언의 모순을 정확히 분석하여 그에 대응하는 최적의 결론을 이끌었던 것입니다.
부동산개발사업이 불투명해진 경우 시행사의 주식은 사실상 큰 가치가 없는 것임에도 불구하고 시행권을 양도하는 측에서는 시행권 인수의 대가를 부당하게 요구하는 경우가 있으니, 시행사 주식양수도계약시 보다 세심한 주의를 기울일 필요가 있습니다. 그럼에도 시행권 인수의 대가와 관련하여 분쟁이 발생할 수 있지만, 분쟁의 초기 단계부터 정확한 법적 조언 하에 대응을 한다면 불필요한 분쟁을 피할 수 있을 것입니다.
제 목분 류질문일답변일
| 주택건설 사업권 양도시 부가가치세 과세대상 여부 | ||
| 전체 | ||
| 2015-05-12 | 2015-05-13 | |
| [질 문] - 국민주택규모의 아파트와 상가를 신축하기 위하여 토지매수와 관련된 권리, 주택건설사업승인 및 조건 등 사업권 일체를 양도하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부(토지대금은 포함되지 않음 - 붙임 첨부자료 참고 바랍니다.
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제 목분 류질문일답변일
| 면세계산서 발급 여부 | ||
| 부가가치세 | ||
| 2015-01-06 | 2015-01-07 | |
| [질 문] 1.사실관계<구체적으로 기재> 저희회사는 광고업을 주업으로 건설업도 업종에 포함되어있습니다. 올해 저희회사가 시행사로 제일건설이 시공사로 건설계약을 하고 국민주택규모 이하의 아파트를 건설하기로 했습니다. 그래서 설계사무소나 기타 용역업체에 지출한 비용에 대해 계산서와 세금계산서를 받아 매입세액불공제 면세사업관련으로 부가세 신고를 하였습니다. 그런데 저희회사는 조특법상 면세대상주택을 공급할 자격이 안된다해서 면세요건을 갖춘 B회사와 시행사를 변경하는 계약을 했습니다. 여태까지 지출한 비용에 대해 건설중인자산이란 과목으로 B회사에 매출을 일으켜 전부 넘기고 공사에서 완전히 빠질려고 합니다. 이경우 B회사에 면세계산서를 발행해서 매출신고를 해야하는지..아니면 세금계산서를 발행해야하는지 궁금합니다. 2.질의사항
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건설용지계정에 계상된 사업시행권 대가는 취득가격에 포함되지 않음
| 관리자 | 2006-01-18 오전 11:52:55 조회:3480 |
사업시행권 대가를 건설용지계정에 계상하였다는 이유만으로 토지의 취득가격에 포함되지 않음.
제2005-186호, 2005. 6. 27.
주문
처분청이 청구인에게 2005.3.10. 부과 고지한 취득세 39,541,960원, 농어촌특별세 3,624,670원, 등록세 59,312,950원, 지방교육세 10,874,030원, 합계 113,353,610원(가산세 포함)을 취소한다.
이유
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 13,309㎥(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 2003.10.31. 취득하고 취득세 등을 신고납부 하였으나, 그 후 처분청에서 청구인에 대한 세무조사 결과 이 사건 토지의 취득과표 중에서 일부 누락한 사실을 확인하고, 이 사건 토지의 취득가액 13,447,582,000원에 지방세법 제112조제1항 및 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 39,541,960원, 농어촌특별세 3,624,670원, 등록세 59,312,950원, 지방교육세 10,874,030원, 합계 113,353,610원(가산세 포함)을 2005.3.10. 부과고지 하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 사업시행권 양도대가를 법인장부의 건설용지계정에 기장한 것은 회사 경리담당자가 실수로 잘못 기장한 사항이며, 이를 미완성건물로 계정을 재분류하여 2005. 3.31.에 법인세 수정신고를 하였고, 경리담당자의 착오로 인한 단순한 계정분류의 실수가 확인되는 경우에는 예외로 하여야 하는 것이 실질과세주의에 부합하는 것이라 판단되며, 사업양도대가는 (주)○○의 소유토지 확보에 대한 권리뿐 아니라 시공사와의 사업관련 약정에 대한 대가 등 사업전반에 대한 시행권 대가이기 때문에, 이를 토지 취득과 관련한 직접적인 부대비용으로 보는 것은 지방세법 제111조 및 제130조제3항, 동법시행령 제82조의2제1항 및 제82조의3제1항의 규정을 확대해석한 것이라고 주장하면서 이 사건 취득세 등의 취소를 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 법인장부상 건설용지계정에 기장되어 있는 가액을 토지에 대한 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분이 정당한지 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제111조 및 제130조제3항, 동법시행령 제82조의2제1항 및 제82조의3제1항에서 취득세와 등록세의 과세표준은 취득·등기 당시의 취득·등기자가 신고한 가액으로 하되, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다고 규정하고, 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2003.6.20. 청구외 (주)○○과 아파트를 신축하기 위한 사업양도 계약을 체결함과 동시에 같은 날 이 사건 토지는 소유자인 청구외 박○○과 매매계약(2003.12.30. 잔금지급)을 체결하였고,
과세표준액을 11,800,000,000원으로 하여 산출한 취득세 등을 2003.10.31. 처분청에 신고납부 하였으나
처분청에서는 2004. 12.7. 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 청구외 (주)○○으로부터 아파트 신축사업을 양수하면서 사업수지상의 세전수익금의 20%인 1,647,582,000원을 지급하는 내용의 사업양도계약을 2003.6.20. 체결하고 토지잔금을 지급하기 전인 2003.6.20, 2003.9.8.에 각각 지급한 사실을 대차대조표, 건설용지계정 등의 법인장부에서 확인하고,
이는 성격상 단순한 사업양수 비용이 아니라 이 사건 토지의 취득을 위하여 소요된 토지취득비용으로 보아 취득세 등을 추징한 사실을 제출된 관련 증빙자료에서 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 사업시행권 양도대가를 법인장부의 건설용지계정에 기장한 것은 회사 경리담당자가 실수로 잘못 기장하였다가 나중에 미완성건물로 계정을 재분류하여 2005.3.31.에 법인세 수정신고를 하였고,
사업양도대가는 시공사와의 사업관련 약정에 대한 사업전반에 대한 시행권의 대가이기 때문에 토지취득 부대비용으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로
이에 대하여 살펴보면, 법인의 경우 법인장부 등에 의하여 취득가액이 입증되는 경우 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 과세하는 것은 법인이 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유라 할 것이고,
취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것이므로, 이 사건의 경우 당초 2003.4.18. 청구외 (주)○○이 청구외 ○○공영(주)와 ○○시 ○○동 아파트 사업약정체결시 이 사건 토지에 대한 매매계약금중 일부를 (주)○○에게 대여한 사실, 2003.6.20. 청구인이 청구외 (주)○○과 사업양도계약 체결시 이 사건 토지의 매수인의 권리 및 청구외 ○○공영(주)와의 사업약정서상의 권리의무를 아무런 변동없이 승계함과 동시에 같은 날 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 2003.12.18. 청구인의 명의로 사업승인을 받은 사실과 청구외 박○○과의 이 사건 토지의 2003.6.20. 매매계약에 있어 매수대금이 11,800,000,000원으로 되어 있고,
「○○동 ○○□□○○□□주상복합신축사업 사업수지표」에도 토지매입비용이 11,800,000,000원으로 표시되어 있으므로, 사업시행권의 양도대가는 매출액 58,637,800,000원에서 매출원가 50,399,910,000원을 공제한 사업수익 8,237,910,000원의 20%인 1,647,582,200원을 건설용지계정에 기장한 것으로 보아 앞으로 지상 건축물에 대한 공사가 완료되어 건물신축에 따른 일체의 비용에 해당되어 건물에 대한 취득세 과세표준에는 포함할지의 여부를 판단하는 것은 별론으로 하고,
청구인이 사업시행권 대가를 건설용지계정에 계상하였다는 이유만으로 토지의 취득가격에 포함되는 것으로 판단한 것은 잘못이라 할 것이다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
시공사의 사업시행권 양수의무와 대출금채무 인수 여부
기사입력 2014-05-26 08:26:41
[아하!그렇구나]법무법인 화우 변호사 곽동우
Q : 시공사의 사업시행권 양수의무와 대출금채무 인수 여부
<사례>
A사는 시행사, B사는 시공사, C은행은 대주, D사는 신탁사로서 개발사업약정을 체결하였는데, 주요내용은 A사는 부지를 확보하여 건물을 신축, 분양하고, B사는 위 건물을 책임준공하기로 하며, C은행은 A사에게 이 개발사업을 위해 500억원을 대출한다는 것이었다. 또한 A사가 정상적으로 시행사업을 수행하기 어려운 경우 A사는 사업시행권과 의무를 B사에 양도하기로 하고, 이를 위하여 시행권양도에 필요한 건축주명의변경동의서, 부동산소유권이전서류, 사업시행권 포기각서 등을 D사에 제출하기로 하고, B사와 제소전 화해조서도 작성하기로 약정하였다. 그리고 B사가 사업시행권을 양수한 경우 C은행에 대한 대출금채무는 B사에게 인수된다는 약정도 있었다. 그후 C은행은 A사에게 위 500억원을 대출하였고, B사는 A사와 공사도급계약을 체결하고, 제소전 화해조서도 작성한 후, 공사를 시작하였다. 그런데 도중에 관할관청이 분양중지명령을 내리고 A사가 대출금을 타에 유용하여 공사대금을 지급하지 아니하여 공사가 중단되는 사정이 생기자, C은행은 B사에게 시행권을 양수하라고 요청하였고, 이에 B사도 A사에게 시행권을 양도하라고 요구하였는데, A사는 이를 거절하였다. 이런 상태에서 C은행은 시행권이 양수되었으므로 B사는 위 대출금채무를 인수한 것이라고 주장하며 이의 변제를 요구한다. 이런 경우 어떻게 되는지?
A:
<해설> 사례와 같은 부동산개발사업에서 시행사, 시공사, 대주, 신탁사가 사업약정을 체결하면서 대주의 대출금채권의 변제확보를 위하여 시행사가 정상적으로 사업을 수행하지 못하는 사정이 발생한 경우 시행권을 시공사가 양수하고 대출금채무도 인수하기로 하는 약정을 체결하는 경우가 자주 있다. 본 사례도 그와 같은 경우로서 사업약정에서 정한 시행권양도의 사유가 발생한 경우 곧바로 대출금채무의 인수의 효과가 생기는지에 관한 문제이다.
하지만 부동산개발사업의 사업약정에서 시행사의 시행권을 시공사가 양수한다고 약정한 경우 시행권 양도의 사유가 발생한 것만으로 시행사의 시행권이 당연히 시공사에게 양도되었다고 볼 수 있는지는 의문이다. 오히려 시행권이 양도되어야 하는 사유가 발생한 경우 시공사는 시행사의 시행권을 양수하여야 하는 의무와 권리를 취득한다고 보는 것이 합당할 것이다. 양도대상인 시행권의 내용은 개별적인 사업약정에서 어떻게 정하였는지를 보아야 하겠지만, 일반적으로는 사업시행을 위한 토지와 건물에 대한 권리, 사업시행을 위한 행정적인 허가나 인가권의 양도, 대주에 대한 대출채무의 인수 등이 주요한 내용이 되겠다. 본 사례에서도 사업시행권 양도에 필요한 서류를 미리 A사가 D사에게 제출하기로 했는데, 그 서류는 건축주명의변경동의서, 부지에 대한 소유권이전서류 등이고, 다만 B사가 시행권을 양수하면 C은행에 대한 대출금채무는 인수되는 것으로 약정하였다.
따라서 위 사업약정에서 정한 바대로 B사가 사업시행에 관한 허가나 인가권(건축주명의변경도 포함)을 양수하고 부지에 대한 소유권을 이전받으면 일단 사업시행권을 양도받았고 볼 수 있을 것이고, 그리되면 C은행에 대한 대출금 채무도 B사에게 인수되었다고 볼 수 있을 것이다. 그런데 B사가 그러한 시행권의 양수를 요구하였으나 A사가 거절하여 목적을 달성하지 못하였고, 미리 제출받은 서류나 제소전 화해조서로써도 목적을 달성할 수 없었다(이러한 서류의 사전징구나 제소전 화홰조서도 시행사의 협조가 없이는 완벽한 시행권양수의 방법이 되기는 어려운 것이 현실이다). 따라서 B사로서는 시행권을 양수받아야 할 의무는 부담하고 있지만, 현실적으로는 시행사의 비협조로 이를 양수받지는 못하였으며, 따라서 아직 위 대출금채무도 인수하지는 않았다고 보아야 할 것이다(대법원 2009다20628 참고).
따라서 A사의 대출금채무가 이미 B사에게 인수되었다는 주장은 받아들여지기 어렵다. 다만 C은행으로서는 B사가 시행권양수의무를 불이행하였다거나 책임준공의무를 불이행한 것을 들어서 손해배상을 청구하는 방안을 강구해볼 수 있을 것이다.
부가가치세법시행규칙 제19조 [ 장기할부조건부 용역의 공급 ]
영 제29조 제1항 제1호에 따른 장기할부조건부로 용역을 공급하는 경우는 용역을 공급하고 그 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법에 따라 받는 것 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로 한다.(2013.06.28 개정)
1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것(2013.06.28 개정)
2. 해당 용역의 제공이 완료되는 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것(2013.06.28 개정)
법령 68 ④ 법령 68 ②
법인세법시행령 제68조 [ 자산의 판매손익 등의 귀속사업연도 ]
① 법 제40조[ 손익의 귀속사업연도 ] 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.(2017.02.03 개정)
1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날 [법인세법시행규칙 제33조 [ 인도한 날의 범위 ]](1998.12.31 개정)
| 법인세법시행규칙 제33조 [ 인도한 날의 범위 ] |
| 영 제68조 제1항 제1호의 규정에 의한 상품 등을 인도한 날의 판정을 함에 있어서 다음 각호의 경우에는 당해 호에 규정된 날로 한다.(1999.05.24 개정) 1. 납품계약 또는 수탁가공계약에 의하여 물품을 납품하거나 가공하는 경우에는 당해 물품을 계약상 인도하여야 할 장소에 보관한 날. 다만, 계약에 따라 검사를 거쳐 인수 및 인도가 확정되는 물품의 경우에는 당해 검사가 완료된 날로 한다.(1999.05.24 개정) 2. 물품을 수출하는 경우에는 수출물품을 계약상 인도하여야 할 장소에 보관한 날(1999.05.24. 개정) |
2. 상품 등의 시용판매 : 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날.
다만, 일정기간 내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.(1998.12.31 개정)
3. 상품 등 외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.(2007.02.28 개정)
| 법인세법기본통칙 40-68…4 [ 사용수익 약정일이 없는 경우의 사용수익일 ] |
| 영 제68조 제1항 제3호에서 ¨사용수익일¨이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 해당 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다. (2019.12.23 개정) |
4. 자산의 위탁매매 : 수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날(1998.12.31 개정)
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에서 같은 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에 따라 보통거래방식으로 한 유가증권의 매매：매매계약을 체결한 날(2017.02.03 개정)
② 법인이 장기할부조건으로 자산을 판매하거나 양도한 경우로서 판매 또는 양도한 자산의 인도일(제1항 제3호에 해당하는 자산은 같은 호 단서에 규정된 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 해당 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 수익과 비용으로 계상한 경우에는 제1항 제1호 및 제3호에도 불구하고 그 장기할부조건에 따라 각 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 중소기업인 법인이 장기할부조건으로 자산을 판매하거나 양도한 경우에는 그 장기할부조건에 따라 각 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.(2010.12.30 개정)
③ 제2항을 적용할 때 인도일 이전에 회수하였거나 회수할 금액은 인도일에 회수한 것으로 보며, 법인이 장기할부기간 중에 폐업한 경우에는 그 폐업일 현재 익금에 산입하지 아니한 금액과 이에 대응하는 비용을 폐업일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.(2010.12.30 신설)
④ 제2항에서 "장기할부조건"이라 함은 자산의 판매 또는 양도(국외거래에 있어서는 소유권이전 조건부 약정에 의한 자산의 임대를 포함한다)로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 지불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수입하는 것 중 당해 목적물의 인도일의 다음날부터 최종의 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말한다.(2010.12.30 항번개정)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법인이 매출할인을 하는 경우 그 매출할인금액은 상대방과의 약정에 의한 지급기일(그 지급기일이 정하여 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 사업연도의 매출액에서 차감한다.(2010.12.30 항번개정)
⑥ 법인이 제4항에 따른 장기할부조건 등에 의하여 자산을 판매하거나 양도함으로써 발생한 채권에 대하여 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금을 계상한 경우 해당 현재가치할인차금 상당액은 해당 채권의 회수기간 동안 기업회계기준이 정하는 바에 따라 환입하였거나 환입할 금액을 각 사업연도의 익금에 산입한다.(2010.12.30 개정)
⑦ 제1항 제1호의 규정에 의한 인도한 날의 범위에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령[법인세법시행규칙
제33조 [ 인도한 날의 범위 ]]으로 정한다.(2010.12.30 항번개정)
법인세법 제40조 [ 손익의 귀속사업연도 ]
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.(2010.12.30 개정)
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2010.12.30. 개정)
법인세법시행령
1 법인세법시행령 제68조 [ 자산의 판매손익 등의 귀속사업연도 ]
2 법인세법시행령 제69조 [ 용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도 ]
3 법인세법시행령 제70조 [ 이자소득 등의 귀속사업연도 ]
4 법인세법시행령 제71조 [ 임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도 ]
blog.daum.net/newfirst/5422901
채권에 대한 대물변제로 받은 자산의 회계처리
요약
① 변제시점 : 매출채권을 제거하고 받은 것을 자산으로 등록하고 사업에 이용되는 자산이면 ②감가상각 등 결산에 반영하고, 사업에 이용되지 않고 처분하여 현금화 할경우에는 ③처분손익을 인식한다.
본문
◇ 시공사가 국민주택초과주택을 건설하여 주고 건설용역대가로 신축한 주택을 제공받았을 경우의 회계처리
ⓐ 대물변제 시점
ⓑ 보유중인 경우
ⓒ 판매시점
ⓐ 대물변제 시
재고자산(분양주택) XXX / 공사미수금 XXX
ⓑ 보유중인 경우에는 변동이 없음
ⓒ 판매 시
현금및현금성자산 XXX / 재고자산(분양주택)
대물변제
채무자가 부담하고 있는 본래의 급부(給付)에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 변제자간의 계약을 말한다.
대물변제는 변제와 동일한 효력을 가지지만 계약(契約)인 점에서 이와 다르다.
⊙ 대물변제자산의 정상가액 > 매출채권액 = 채권액을 대물변제자산의 취득가액으로 계상
⊙ 대물변제자산의 정상가액 > 매출채권액 = 대물변제자산의 정상가액을 취득가액으로 계상
매출채권의 대물변제로 하여 고정자산을 취득하였으나 그 고정자산의 정상가액이 채권액보다 적을 경우
그 채권액과 취득자산의 정상가액과의 차액은 접대비에 해당한다. (법인 22601-3224, 86.10.30)
차변 대변
재고자산 (분양주택) XXX 공사미수금 XXX
접대비 XXX
다만, 이러한 때에도 상대방의 변제능력을 고려하여 채권을 임의포기한 것으로 인정되는 때에 적용할 것이다.
만약 상대방의 변제능력이 없어 법적절차 등을 이용하여 취득한 것인 때에는 대손금요건총족여부를 보아 대손처리하여야 한다.
차변 대변
재고자산 (분양주택) XXX 공사미수금 XXX
대손충당금(대손상각비) XXX
법인, 법인세과-353 , 2013.07.16
관련주제어▶ 감가상각자산의 범위▶ 기부금의 범위▶ 기부금의 손금불산입
1. 사실관계 및 질의요지
□ 사실관계
【거래흐름도】
○갑법인은 을법인에 시추장비 및 운반카장비를 판매하였으나
-외상매출금을 회수하지 못해 계속적으로 추심중에 있으며 회수하지 못한장기외상매출금이 ㅇㅇ백만원임
○을법인은 자금사정을 이유로 갑법인에 대한 채무를 상환하기 위해을법인이 2011.5.7 95% 지분투자(ㅇ백만원)하여 설립한 해외 현지법인(병법인)의 주식으로 대물변제를 제안
-병법인 주식가치에 대해 현지 회계법인의 평가금액은 ㅇㅇ백만원으로 평가하였고, 가치평가서에 의하면 「1년 5개월여만에 114%의 가치가 상승하였고, 필리핀 광산시추에 필요한 장비를 임대하여 얻는 수익이 주된 것」으로 기재
○질의법인은 채무자 을법인이 제안한 조건으로 병법인 주식가치 ㅇㅇ백만원을 대물변제 받고 그 차액 746백만원을 무형자산인 영업권으로 계상할 예정
□ 질의요지
○채권을 대물변제받는 경우 질의법인의 채권액과 상계할 수 있는 병법인의 가치평가액 484백만원인지 여부
-대물변제로 상계 후 잔액을 영업권으로 계상할 수 있는지 여부
2. 관련 법령
○ 법인세법 제19조의2 【대손금의 손금불산입】
① 내국법인이 보유하고 있는 채권 중 채무자의 파산 등 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권의 금액(이하 대손금 이라 한다)은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입한다.
○ 법인세법 제24조 【기부금의 손금불산입】
① 내국법인이 각 사업연도에 지출한 기부금 중 사회복지・문화・예술・교육・종교・자선・학술 등 공익성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기부금(이하 지정기부금 이라 한다) 중 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액에 100분의 10을 곱하여 산출한 금액(이하 이 조에서 손금산입한도액 이라 한다)을 초과하는 금액과 지정기부금 외의 기부금은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.
1. 해당 사업연도의 소득금액(제44조, 제46조 및 제46조의5에 따른 양도손익은 제외하고 제2항에 따른 기부금과 지정기부금을 손금에 산입하기 전의 소득금액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)
2. 제2항에 따라 손금에 산입되는 기부금과 제13조제1호에 따른 결손금의 합계액
○ 법인세법 제25조 【접대비의 손금불산입】
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에서 “접대비”란 접대비 및 교제비, 사례금, 그 밖에 어떠한 명목이든 상관없이 이와 유사한 성질의 비용으로서 법인이 업무와 관련하여 지출한 금액을 말한다.
○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】
① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액 (2010. 12. 30. 개정)
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 (2010. 12. 30. 개정)
○ 법인세법 시행령 제35조 【기부금의 범위】
법 제24조제1항의 규정에 의한 기부금은 제36조의 규정에 의한 지정기부금과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. <개정 2012.2.2>
1. 법인이 제87조에 따른 특수관계인 외의 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 무상으로 지출하는 재산적 증여의 가액
2. 법인이 제87조에 따른 특수관계인 외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 차감한 범위안의 가액으로 한다.
○ 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제41조 제1항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 금융자산”이란 기업회계기준에 따라 단기매매항목으로 분류된 금융자산 및 파생상품(이하 이 조에서 “단기금융자산등”이라 한다)을 말한다.(2010. 12. 30. 신설)
② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. (2010. 12. 30. 항번개정)
1. 타인으로부터 매입한 자산 ： 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 “건물등”이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다] (2012. 2. 2. 개정)
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (1998. 12. 31. 개정)
6. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 (2009. 2. 4. 개정)
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.
2.「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (2013. 2. 15. 후단개정)
○법인세법 시행규칙 제12조 【감가상각자산의 범위】
① 영 제24조제1항제2호가목의 규정에 의한 영업권에는 다음 각호의 금액이 포함되는 것으로 한다.
1.사업의 양도・양수과정에서 양도・양수자산과는 별도로 양도사업에 관한허가・인가등 법률상의 지위, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용・명성・거래선 등 영업상의 이점 등을 감안하여 적절한 평가방법에 따라 유상으로 취득한 금액
2.설립인가, 특정사업의 면허, 사업의 개시등과 관련하여 부담한 기금・입회금등으로서 반환청구를 할 수 없는 금액과 기부금등
3. 관련 사례
○ 서면2팀-109(2008.01.17)
법인세법 시행령」 제87조의 규정에 의한 특수관계자 외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액(시가에 시가의 100분의 30을 차감한범위 안의 금액)보다 낮은 가액으로 양도함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액은 같은 령 제35조의 규정에 의해 기부금으로 의제하는것이나, 귀 질의의 경우, 주식의 거래가액이‘정상가액’인지 여부와 해당 거래가 ‘정당한 사유’에 해당하는지 여부는가격협상과정, 거래가액의 적정 평가여부, 매매경위 및 목적, 한국증권선물거래소 최종시세가액의 추이 등 거래당시 정황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임.
○ 서면2팀-2108(2007.11.20)
법인이 특수관계자 외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액(시가에시가의 100분의 30을 가산하거나 차감한 범위 안의 가액)보다 낮은 가액으로양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액은 「법인세법 시행령」 제35조 제2호 규정에 의하여 기부금으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당 여부는 저가양도의 정당한 사유, 실질적인 증여 여부 등 제반사항을 감안하여 거래내용에 따라 사실판단할 사항임.
○ 서면2팀-2173(2004.10.27)
귀 질의의 경우 금융업을 영위하는 법인이 대출채권의 회수목적으로 채무자가 보유 중인 아파트 분양권을 대물변제받고 채권ㆍ채무를 종결하기로 합의하는 경우 당해 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 그 취득당시의 시가(시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권)에 의하는 것이며, 당해 채권액(이자 포함) 중 대물변제받은 자산의 시가를 초과하는 금액은 법인세법기본통칙 34-62…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】에 따라 처리하는 것임.
○ 서면2팀-1468(2006.08.02)
【질의】
- 법인인 건설회사로 상가건축으로 인한 건설용역액은 30억이며, 대금결제는건축한 상가의 일부분인 건물과 토지로서 받기로 계약하였으며 대물변제 받는 건물과 토지의 분양가액은 50억임.
- 개인은 건축주는 당 법인에 건물에 대한 세금계산서와 토지에 대한 계산서 공급가액 합계액 50억으로 건설회사에 발행함.
- 건물과 토지의 취득가액은 얼마인지.
- 건물과 토지의 취득가액이 30억이라면 건축주로부터 받은 세금계산서와 계산서 공급가액의 합계액이 50억인데 차액의 처리방법
【회신】
귀 질의의 경우 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 법인세법 시행령 제72조 규정에 의거 그 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 아울러 대물변제 받은 자산의 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제89조의 규정에 의거 감정평가법인의 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임.
○ 서이46012-11848(2003.10.23)
【질의】
법인이 법정관리 중인 회사(이하 “법정관리회사”라 함)의 정리담보채권의 일부를 한국자산관리공사로부터 222억원(채권원금 530억원)에 취득하였으며 법인과 법정관리회사와는 특수관계 없는 경우로서 상기 법인이 정리담보채권의 담보로 잡은 법정관리회사 소유 타법인의 비상장주식(비상장주식의 제3자간 거래가액이 존재함)을 채권상환이 불가능하여 채권에 대한 대물변제로 취득하고자 하는 바,
정리담보채권의 취득가액과 비상장주식 취득가액의 차액은 법정관리회사가 법인에게 비상장주식을 대물변제하는 것으로 채권채무관계를 종결하기로 합의하는 경우 정리담보채권의 취득가액과 비상장주식 취득가액의 차액 또는 채권원금과 비상장주식 취득가액의 차액을 법인의 접대비 또는 기부금으로 처리하여야 하는지.
【회신】
법인이 한국자산관리공사로부터 법정관리 중인 회사의 정리담보채권을 저가로 취득하였으나 당해 회사가 원리금 상환을 이행하지 못함에 따라 당해 회사 소유인 정리담보채권의 담보물인 비상장법인의 주식을대물로 변제받고 채권ㆍ채무를 종결하기로 합의하는 경우 대물변제로취득하는 주식의 취득가액은 취득당시의 시가에 의하는 것이며
당해 채권의 취득가액에 취득일 이후 발생한 미수이자를 가산한 금액 중 당해 주식의 취득가액을 초과하는 금액은 법인세법기본통칙 34-62…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】에 따라 처리하는 것임.
○ 재법인-80(2004.02.04)
건설업을 영위하는 법인이 오피스텔 분양사업자의 토지매입과 관련한 금융기관의 채무에 대해 지급보증한 후 분양사업자의 부도로 인하여 지급보증한 금액을 금융기관에 대위변제함에 따라 발생한 구상채권을 분양사업자의 토지로 대물변제받은 경우, 대물변제로 취득한 토지의 시가상당액 구상채권의 회수로 처리하고 남은 구상채권의 잔액에 대해서는 1997.12.31. 이전 채무보증으로 인하여 발생한 구상채권으로서법인세법시행령 제62조 제1항 각호의 사유에 해당하는 경우에는 대손금으로 손금산입이 가능함.
이 경우, 토지의 취득과 관련하여 발생한 대손금으로서 이에 대응되는 분양수입금액이 발생되지 아니한 경우에는 당해 토지의 취득가액에 포함하여 공사원가로 처리하는 것이 타당함.
○서이46012-11479, 2003.08.13
귀 질의 1의 경우 법인이 특수관계자외의 자에게 정당한 사유없이 자산을정상가액(시가에 시가의 100분의 30을 차감한 범위안의 가액)보다 낮은가액으로 양도함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는금액은 「법인세법시행령」 제35조 제2호의 규정에 의하여 기부금으로 보는 것이며,
질의 2, 3의 경우 법인이 거래처에 기계장치를 시가보다 저가로 양도하는구체적인 사유가 불분명하나, 그 사유가 임가공 납품 등을 독점적으로 제공받기로 하고 저가양도하는 것인지, 또는 저가양도상당액을 납품받고자하는 반제품 등의 단가에 반영하는 사유인지 등을 감안하여 접대비 해당여부를 사실판단하는 것으로,
이 경우 법인이 특수관계없는 자에게 법인의 업무와 관련하여 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도함으로 인하여 이익을 제공하였다고 인정되는 금액은 접대비로 보는 것입니다
○ 법인세법기본통칙19의 2-19의 2…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】
약정에 의하여 채권의 전부 또는 일부를 포기하는 경우에도 이를 대손금으로 보지 아니하며 기부금 또는 접대비로 본다. 다만, 특수관계자 외의 자와의 거래에서 발생한 채권으로서 채무자의 부도발생 등으로 장래에 회수가 불확실한 어음ㆍ수표상의 채권 등을 조기에 회수하기 위하여 당해 채권의 일부를 불가피하게 포기한 경우 동 채권의 일부를 포기하거나 면제한 행위에 객관적으로 정당한 사유가 있는 때에는 동 채권포기액을 손금에 산입한다. <개정 2001. 11. 1.>
대물변제 받은 자산의 시가가 채권액보다 큰 경우 채권액을 취득가액으로 함
거래처의 부도나 기타의 상황에 의하여 외상매출금이나 받을어음 또는 대여금 등의 채권을 현금으로 회수할 수 없는 경우가 있는데, 이렇게 현금회수가 어려운 경우 채무자로부터 제공받은 담보물을 유입 취득하거나 토지ㆍ건물ㆍ기타 자산 등으로 대물변제받기도 한다.
매출채권 등을 대물로 변제받는 경우 매출채권 등의 가액과 변제받는 자산의 가액과의 차이가 발생할 수 있는데, 채권액과 대물변제로 인하여 취득되는 자산 가액의 차이에 따른 세무회계처리에 대해서 간략히 살펴보기로 한다. 물론 매출채권 등을 현금이 아닌 대물로 변제받은 경우 유입자산의 취득가액은 취득정상가액, 즉 시가로 반영하여야 한다.
대물변제로 받은 고정자산의 시가가 채권액을 초과하는 경우
대물변제로 받은 자산의 시가금액이 채권액보다 더 큰 경우, 거래 당사자간의 합의에 의하여 채권액을 초과하는 금액을 채무자에게 되돌려 주기로 한 경우에는 대물변제로 받은 고정자산의 시가를 취득가액으로 하여 외상매출금 등과 상계처리하고 차액은 반환하는 처리를 하면 된다.
그러나 당사자간 합의에 의하여 채권액을 초과하는 금액에 대하여 수수하지 않기로 한 경우에는 해당 차액에 대해 법인세법에서는 시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하도록 규정하고 있으므로 채권액을 대물변제로 받은 고정자산의 취득가액으로 하고 매출채권 등과 상계처리하면 된다.
차) 고정자산 800 대) 외상매출금(전액) 800
| ♣ 서면2팀-1468, 2006.08.02 귀 질의의 경우 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 법인세법 시행령 제72조 규정에 의거 그 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 아울러 대물변제 받은 자산의 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제89조의 규정에 의거 감정평가법인의 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임. |
대물변제 받은 고정자산의 시가가 채권액에 미달한 경우의 미회수 금액의 처리
자산 등으로 대물변제 받았음에도 대물변제 받은 자산의 가액이 채권액에 미달되어 채권의 가액이 남아 있는 경우, 남은 채권 잔액은 각각의 상황에 따라 대손처리하거나 접대비 또는 기부금으로 반영하여 처리하면 된다.
외상매출금 등의 채권액보다 미달하는 고정자산을 변제받으면서 채권액이 청산된 것으로 당사자간에 합의한 경우에는 동 고정자산의 시가와 채권액과의 차액은 사후약정에 의하여 채권액을 임의포기한 것으로 인정되어 해당 미회수액에 대해 접대비로 처리하여 시부인한다.
차) 고정자산 500 대) 매출채권 800
접 대 비 300
매출채권이 아닌 기타의 채권의 경우로서 미달되는 자산을 변제받으면서 채권액이 청산된 것으로 합의한 경우에는 동 차액에 대해 손금불인정하는 비지정기부금으로 간주하여 세무상 손금부인 계산한다
차) 고정자산 500 대) 기타채권 800
기 부 금 300
외상매출금 등의 채권액보다 미달하는 고정자산을 변제받았으나 거래상대방의 부도도산 등으로 나머지 채권 잔액을 회수할 수 없는 등 대손사유에 해당되는 시점에 대손처리를 하면 된다.
① 외상채권 중 일부 대물변제 받은 시점
차) 고정자산 500 대) 매출채권 500
② 대손처리 요건 충족되는 시점
차) 대손충당금 300 대) 매출채권 300
( 2012-10-19 )
제목세목문서번호생산일자
| 실질적 통제권 이전시 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서 발급하는 것임 | ||||
| 부가 | 법규부가2013-231 | 2013.09.05 | ||
1. 사실관계
○ (주)00코리아000는 금융기관인 ◇◇저축은행으로부터 대출을 받고 담보 부동산을 000신탁에 신탁한 후 ◇◇저축은행을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁을 설정하였으며
-(주)00코리아000의 채무불이행으로 우선수익자인 ◇◇저축은행은 000신탁에 담보부동산의 환가를 요청하고 그에 따라 000신탁은 담보부동산에 대한 공매를 진행함
○ 000신탁은 공매 완료 후 매수자로부터 받은 대금 및 건물관련 부가가치세를 ◇◇저축은행에 지급함
2. 질의내용
○ 채권자인 ◇◇저축은행이 신탁계약에 따라 신탁부동산에 대한 실질적 통제권을 위탁자로부터 이전 받아
- 우선수익자의 지위에서 신탁부동산을 공개 매각하고 분양수익금을 회수하는 경우 세금계산서 발급 방법
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가・지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단・재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
2. 재화를 수입하는 자
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.
○ 부가가치세법 제31조【거래징수】
사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 세금계산서 라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
○ 부가가치세법 제34조【세금계산서 발급시기】
① 세금계산서는 사업자가 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다.
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
4. 관련 사례
○ 법규부가2012-347, 2013.3.13.
금융기관으로부터 대출을 받은 사업자가 그 금융기관과 체결한 부동산 신탁계약에 따라 해당 금융기관에게 소유 부동산의 소유권을 이전하면서 해당 금융기관과 다른 금융기관을 공동 우선수익자로 하는 신탁계약을 체결하고 해당 신탁부동산에 대한 사용・수익 및 처분의 권한(이하 실질적 통제권 )을 우선수익자에게 이전하는 경우에는 「부가가치세법」 제16조제1항에 따라 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발급하는 것이며 그 실질적 통제권이 이전된 신탁부동산을 양도하는 경우에는 우선수익권이 미치는 범위내에서 우선수익자가 같은 법 제2조제1항에 따른 부가가치세 납세의무를 부담하는 것임
다만, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전되었는지 여부에 대하여는 실질내용에 따라 사실판단할 사항임
○ 법규부가2009-0311, 2009.9.30.
신청인이 상가건물을 신축하여 매매하기로 매수인과 선 매매계약을 체결한 후, 해당 토지와 신축예정 건물을 신탁회사에 신탁하면서 대주(貸主) 등에게 우선수익권을 부여하였으나, 그 신탁재산에 대한 사용・수익 및 처분의 권한 등(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되지 않은 경우 신탁재산의 매도에 대한 부가가치세의 납세의무자는 위탁자(신청인)가 되는 것임
다만, 신청인의 부도・파산・준공 후 미분양발생 등으로 신탁사업과 관련된 신탁재산의 처분・관리・수익권 등 일체의 권리가 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우 해당 신탁자산의 매도에 대한 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임
○ 서면3팀-76, 2008.1.9.
사업자(위탁자)가 소유 부동산을 「신탁법」 규정에 따라 부동산 신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임
다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용・수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임
○ 법규과-4884, 2007.9.12.
「신탁법」에 의한 “부동산관리・처분신탁계약”시 신탁된 부동산의 처분권한 및 신탁의 수익이 위탁자가 아닌 우선수익자에게 주어진 경우에는 신탁계약 체결 시점에 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전된 것(재화의 공급)으로 보아 「부가가치세법」 제16조제1항의 규정에 의하여 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 교부하는 것임
○ 기획재정부 부가가치세제과-68, 2006.9.11.
시공사와 시행사간의 공사대금 변제에 있어 당사자간의 「대물변제합의서」에 따라 시행사가 보유하고 있던 부동산으로 시공사에 대물변제를 하면서, 대물변제 방식을 「부동산관리ㆍ처분신탁계약」에 의하여 시행사(위탁자)가 시공사를 우선수익자로 하여 부동산신탁회사(수탁자)에게 당해 부동산에 대한 소유권을 이전한 후 당해 부동산을 매각하는 경우로서 신탁된 부동산의 매각으로 신탁계약의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 「타익신탁」의 경우에는 부가가치세법 제2조의 규정 해석 및 국세기본법 제14조(실질과세)의 규정에 의하여 부가가치세 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임
○ 대법원2005두2254, 2006.1.13.
신탁법에 의한 신탁 역시 부가가치세법 제6조 제5항 소정의 위탁매매와 같이 ‘자기(수탁자) 명의로 타인(위탁자)의 계산에 의하여’ 재화 또는 용역을 공급하거나 또는 공급받는 등의 신탁업무를 처리하고 그 보수를 받는 것이어서, 신탁재산의 관리ㆍ처분 등 신탁업무를 처리함에 있어서의 사업자 및 이에 따른 부가가치세의 납부의무자는 원칙적으로 위탁자라고 보아야 함
다만 이른바 타익신탁, 즉 신탁계약상 위탁자 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁의 경우에는, 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리ㆍ처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산으로 돌아가는 것으로 되므로, 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 함(대법원 2003.4.25. 선고 99다59290 판결 참조)
○ 조심2011중0948, 2011.8.31. 인용
신탁계약의 내용이 우선수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에 신탁재산의 관리, 처분 등에 대한 실질적 통제권이 이전되어 신탁재산에서 발생하는 이익과 비용이 최종적으로 우선수익자에게 실질적으로 귀속되는 경우에는 신탁재산이 제3자에게 양도될 때에 그 공급자로서 세금계산서 교부의무자를 우선수익자로 볼 수 있으나,
이 건의 경우 청구법인과 수탁자간에 체결한 신탁계약은 그 성격상 청구법인과 우선수익자간에 체결한 여신거래약정상의 대출금을 담보하기 위한 담보신탁의 성격이 있고, 담보채권의 범위내에서 신탁이익이 우선수익자에게 귀속되어 그 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었다고 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 ◈◈◈◈◈에게 공급한 자를 우선수익자로 보아 청구법인에게 세금계산서 기재불성실가산세 및 세금계산서 미교부가산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단됨
○ 심사부가2008-109, 2008.9.9. 인용
청구법인은 담보채권의 범위 내에서 신탁부동산의 분양대금을 수령하였으므로 이는 수익자의 위탁자에 대한 채권회수의 일환이라 할 것이고, 당해 신탁부동산의 분양에 관여하지 않고 여신기간 내에 채권을 모두 회수한 후 신탁부동산의 수익권증서를 반환한 것으로 보아 청구법인이 당해 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 행사하지 않았다 할 것이어서, 청구법인을 당해 신탁부동산 분양에 대한 부가가치세 납세의무자로 볼 수 없다고 판단됨
○ 국심2007중3203, 2008.7.8. 인용
신탁계약의 경우 수익자가 따로 지정되어 있다고 하여 수익자가 부가가치세 납세의무자가 되는 것이 아니라 신탁재산의 관리・처분 등으로 발생하는 이익과 비용이 최종적으로 수익자에게 실질적으로 귀속되기 때문에 부가가치세 납세의무자가 된다고 판단되는 바, 이 건의 경우 청구법인이 신탁계약서상 수익자로 지정되어 있으나, 신탁재산의 관리・처분 등으로 발생한 이익은 신탁재산을 구성하게 되고, 다만, 담보채권의 범위내에서 신탁이익이 수익자인 청구법인에게 귀속되고 있으나, 이는 수익자의 위탁자에 대한 채권회수의 일환으로 보이며, 또한, 신탁재산의 관리・처분 등으로 발생한 비용 또한 수익자에게 귀속되지 아니하고 모두 위탁자에게 귀속되므로 통상적인 타익신탁과는 다른 점이 있고, 신탁부동산의 신탁계약일 이전에 수분양자가 이미 확정되어 신탁계약과 관련된 수익과 비용이 위탁자인 주식회사 000에 모두 귀속된 점, 청구법인은 부동산신탁과 관련하여 대출금 중 미수된 금액이 남아 있는 점 및 청구법인이 부가가치세법상 납세의무자가 되기 위하여는 대물변제 등에 의하여 수익자의 재화를 취득하여 이를 공급하여야 할 것이나 청구법인이 당초 소유자인 위탁자 또는 수탁자로부터 신탁재산(신축상가)을 취득하여 이를 공급한 것으로 보기 어려운 점이 있는 사실에 비추어 청구법인을 부가가치세 납세의무자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
부가, 부가가치세과-582 , 2014.06.18
관련주제어▶ 거래시기▶ 과세기간▶ 세금계산서
[관련 참고자료]
1. 사실관계
질의자는 A부동산신탁에서 공개매각하는 부동산을 낙찰받았음. A부동산신탁으로부터 매입한 부동산은 원래 B건설 소유의 부동산으로 A부동산신탁과 B건설은 수탁자와 위탁자의 관계이며 B건설은 현재 폐업상태로 법인등기부등본상 해산간주로 등록되어 있음
〇 B건설은 쇼핑물 신축 분양 계획으로 대주단으로부터 〇〇억원을 차입하였고 C시공사 및 자금관리신탁사인 A부동산신탁과 사업약정을 체결
〇 B건설은 대출금 채권을 담보하기 위해 쇼핑물 건물에 대하여 제1순위 우선수익권자를 D유동화전문회사, 제2순위를 C시공사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결
〇 B건설은 대출금을 차용하여 전부 변제하여 신탁계약상 제1순위 수익권이 소멸되었고 C시공사는 B건설이 차용한 위 대출금 채무를 근보증함. B건설이 대출금채무를 변제하지 못하자 C시공사가 대위변제하고, 또한 쇼핑몰의 수분양자들이 금융기관에서 차입한 중도금을 연대보증 하였다가 대위변제함
〇 C시공사는 수분양자에 대한 구상권을 포기하는 대신 수분양자와 B건설 간 분양계약을 해제하고 수분양자의 B건설에 대한 분양대금반환채권을 양도받기로 함
〇 향후 A부동산신탁은 쇼핑몰을 공매절차에 따라 매각하고 매각대금을 A부동산신탁(신탁사무처리비용수령) 및 분양대금반환채권자인 C회사에게 배당, C회사는 B건설로부터 공사비를 대부분 회수하였고, 담보신탁계약에 의해 담보되는 공사비 채권은 〇만원임.
2. 질의내용
질의자는 B건설로부터 건물매입에 대한 세금계산서를 교부받을 수 없는 상황인데 부가가치세를 매입대금에 포함하여 잔금을 치러야 하는지, 매입세액공제가 가능한 지 여부
3. 관련된 법령 및 기존 해석사례
○ 부가가치세법 제3조 【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
2. 재화를 수입하는 자
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-76, 2008.01.09
1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 「신탁법」 규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것입니다. 다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용・수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임.
2.타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질의의 제2 신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위내에서 납세의무를 지는 것임.
○ 법규부가2013-233, 2013.07.12
신탁계약상 위탁자 외의 수익자가 따로 지정되어 신탁의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 타익신탁에 있어 신탁부동산에 대한 사용・수익 및 처분의 권한(이하 “실질적 통제권”)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우 위탁자가 우선수익자에게 신탁부동산을 공급하는 것이며,「부가가치세법」(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제9조제1항에 따라 실질적 통제권이 이전되는 때가 공급시기에 해당하며, 이 때에 신탁부동산의 시가를 과세표준으로 세금계산서를 발급한 후 실제로 매각된 때에 그 차액(신탁부동산의 시가와 실제 매각가액)에 대하여 수정세금계산서를 발급하는 것임. 다만, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었는지 여부는 실질내용에 따라 사실판단할 사항임
○ 부가46015-2029, 2000.08.21
납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세법 제9조에 규정하는 시기에 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것이나, 귀 질의의 경우 납세의무자로 등록한 사업자가 폐업한 이후에는 사업자의 지위를 상실한 경우에 해당하여 동법 제16조 및 동법시행령 제58조 제5항의 규정에 의한 세금계산서를 교부할 수 없는 것입니다.
사업자가 재화 또는 용역을 공급받고 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우에는 동법 제17조 제2항 제1호의2의 규정에 의하여 매입세액을 매출세액에서 공제할 수 없는 것입니다.
국세기본법 제14조는 과세의 대상이 되는 거래 등의 납세의무자 및 과세표준의 계산에 관한 실질과세 규정이며, 세금계산서의 교부에 관한 사항은 부가가치세법을 적용하여야 하는 것입니다.
부가, 사전-2018-법령해석부가-0552, 2018.09.28
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
○신청법인(이하 “수익자” 또는 “을법인”)은 2014.1.24. 설립되어 부동산개발업을 영위하고 있으며
- 2015년 중 ㈜○○○관광(이하 “갑법인”)과 제주시 연동 소재 건축물 및 부속토지(이하 “본건 부동산”)에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급함
○신청법인은 갑법인에게 잔금은 부동산 개발 및 생활숙박시설의 시행・분양사업(이하 “개발사업”)을 완료 후 지급하기로 약정하였으며 갑법인은 개발사업 진행을 위해신청법인을 수익자로 하는 분양형토지신탁계약(이하“본건 신탁계약”)을 체결*하였으며
* 위탁자는 갑법인, 수탁자는□□□□신탁㈜이며 위탁자는 본건 부동산 매매잔금을 안정적으로 지급받기 위해 본건 신탁계약에서 위탁자의 지위를 갖음
- 2015년 12월 위탁자는 본건 신탁계약에 따라 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 이전하였음
○개발사업을 진행하던 중 금융대출 및 건축인허가 문제로 해당 사업부지를 2개의 필지로 분할한 뒤
- 1차 개발사업과 2차 개발사업으로 구분하고 2차 개발사업의 수익을 ㈜디오션시티 이차가 영위하는 구도로 변경*됨
| 사업부지 | 위탁자 | 수탁자 | 수익자 |
| 1차 사업부지 | 갑법인 | □□□□신탁 | 을법인 |
| 2차 사업부지 | 갑법인 | △△△△신탁 | ◎◎◎ |
* 2차 사업부지를 다른 신탁사가 시행하게 됨으로 신청법인은 □□□□신탁㈜에게 위약금을 지급함
○갑법인은 하나자산신탁과 신탁재산에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부하였음
○ 질의내용
○신탁회사(수탁자)가 위탁자와 체결한 분양형토지신탁계약에 따라 신탁부동산을처분하는 경우로서 위탁자가 신탁재산을 분양받는 경우 세금계산서 발급방법
2. 질의내용에 대한 자료
□ 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가・지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단・재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】
① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서다음 각 호의 어느하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 자기생산ㆍ취득재화 라한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자기생산ㆍ취득재화의 사용 또는 소비는 재화의 공급으로 본다.
1. 사업자가 자기생산ㆍ취득재화를 제39조제1항제5호에 따라 매입세액이 매출세액에서 공제되지 아니하는 「개별소비세법」 제1조제2항제3호에 따른 자동차로 사용 또는 소비하거나 그 자동차의 유지를 위하여 사용 또는 소비하는 것
2. 운수업, 자동차 판매업 등 대통령령으로 정하는 업종의 사업을 경영하는 사업자가 자기생산ㆍ취득재화 중 「개별소비세법」 제1조제2항제3호에 따른 자동차와 그 자동차의 유지를 위한 재화를 해당 업종에 직접 영업으로 사용하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 것
⑧신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 「신탁법」 제2조에 따른위탁자(이하 위탁자 라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다.다만, 위탁자의채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
나.신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
다.수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
○ 부가가치세법 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】
법 제10조제8항 단서에서 대통령령으로 정하는 신탁계약 이란 수탁자가위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.
○ 부가가치세법 제31조 【거래징수】
사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
○ 부가가치세법 제32조 【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을적은 계산서(이하 세금계산서 라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2.공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
○ 부가가치세법 시행령 제71조 【세금계산서 발급의무의 면제 등】
① 법 제33조제1항에서 세금계산서를 발급하기 어렵거나 세금계산서의발급이 불필요한 경우등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역을 공급하는 경우를 말한다.
3. 법 제10조제1항, 제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따른 재화
○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】
이 법에서 신탁 이란 신탁을 설정하는 자(이하 위탁자 라 한다)와 신탁을인수하는 자(이하 수탁자 라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자 라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
○ 신탁법 제31조【수탁자의 권한】
수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.
신탁재산 위탁자인 법인이 신탁재산의 관리‧처분 등 관련 비용을 지출시 관련 세금계산서를 수취하지 못할 경우 당해 거래 관련 제반서류를 갖춰 거래의 입증자료로 수취‧보관해야 함
신탁회사가 매입‧매출 세금계산서를 발행하고 신고‧납부시 위탁자의 지출증명과 관련한 비용 부인 여부 및 가산세 여부
신탁재산의 위탁자(수익자)인 내국법인이 신탁재산의 관리‧처분 등으로 발생한 비용을 지출함에 있어 관련 세금계산서를 수취하지 못하는 경우 입금증, 계약서 등 당해 거래와 관련된 제반서류를 갖춰 거래의 입증자료로서 이를 수취‧보관해야 한다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
국세청은 신탁회사가 매입‧매출 세금계산서를 발행하고 신고‧납부시 위탁자의 지출증명과 관련한 비용 부인 여부 및 가산세 여부에 대한 질의에 이같이 회신했다(법인, 서면-2017-법인-2851, 법인세과-1527, 2018.06.21.).
국세청은 “신탁재산의 위탁자(수익자)인 내국법인이 신탁재산의 관리‧‧처분 등으로 발생한 비용을 지출함에 있어 관련 세금계산서를 수취하지 못하는 경우(「부가가치세법」(법률 제15223호, 2017.12.19. 개정되기 전의 것) 입금증, 계약서 등 당해 거래와 관련된 제반서류를 갖춰 거래의 입증자료로서 이를 수취‧보관해야 하며, 이에 해당하는 경우에는 「법인세법」 제76조 제5항에 따른 가산세는 적용하지 않는다”라고 밝혔다.
사실관계를 보면 질의법인은 토지를 신탁회사에 위탁해 분양사업을 진행하는 부동산 시행사(위탁자/실제 수익 귀속자)이다.
사업개시부터 최근까지 위 사업관련 매입(공사비, 용역비 등) 및 매출(오피스텔 및 도시형생활주택 등 분양) 세금계산서를 위탁자 명의로 직접 발행하고 부가가치세를 신고‧납부해왔지만, 대법원판례(2012두22485, 2017.5.18.)에 따라 수탁자(신탁회사) 명의로 매출 또는 매입 세금계산서를 발행하고 수탁자가 부가가치세를 신고‧납부해야 한다고 했다.
이에 질의법인은 신탁회사가 매입‧매출 세금계산서를 발행하고 신고‧납부하는 경우 위탁자의 지출증명과 관련한 비용 부인 여부 및 가산세 여부를 국세청에 질의했다.
이와 관련해 「법인세법」 제5조 【신탁소득】의 주요 내용은 다음과 같다.
① 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받을 수익자(수익자가 특정되지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 그 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)가 그 신탁재산을 가진 것으로 보고 이 법을 적용한다.
② 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 적용을 받는 법인의 신탁재산(같은 법 제251조제1항에 따른 보험회사의 특별계정은 제외한다. 이하 같다)에 귀속되는 수입과 지출은 그 법인에 귀속되는 수입과 지출로 보지 아니한다.
또한 「법인세법」 제76조 【가산세】의 주요 내용은 다음과 같다.
①〜④ (중략)
⑤ 납세지 관할 세무서장은 법인(대통령령으로 정하는 법인은 제외한다)이 사업과 관련하여 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제116조 제2항 각 호의 어느 하나에 따른 증명서류를 받지 아니하거나 사실과 다른 증명서류를 받은 경우에는 같은 항 단서를 적용받는 경우를 제외하고는 그 받지 아니한 금액 또는 사실과 다르게 받은 금액의 100분의 2에 상당하는 금액을 가산한 금액을 법인세로서 징수하여야 한다. 이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세는 징수한다.
(이하 생략)
이와 함께 「법인세법」 제112조 【장부의 비치‧기장】의 주요 내용은 다음과 같다.
납세의무가 있는 법인은 장부를 갖추어 두고 복식부기 방식으로 장부를 기장하여야 하며, 장부와 관계있는 중요한 증명서류를 비치‧보존하여야한다. 다만, 비영리법인은 제3조 제3항 제1호 및 제7호의 수익사업(비영리외국법인의 경우 해당 수익사업 중 국내원천소득이 발생하는 경우만 해당한다)을 하는 경우로 한정한다. <개정 2013.1.1.>
이 밖에 「법인세법」 제116조 【지출증명서류의 수취 및 보관】의 주요 내용은 다음과 같다.
① 법인은 각 사업연도에 그 사업과 관련된 모든 거래에 관한 증명서류를 작성하거나 받아서 제60조에 따른 신고기한이 지난날부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 제13조 제1호에 따라 각 사업연도 개시일 전 5년이 되는 날 이전에 개시한 사업연도에서 발생한 결손금을 각 사업연도의 소득에서 공제하려는 법인은 해당 결손금이 발생한 사업연도의 증명서류를 공제되는 소득의 귀속사업연도의 제60조에 따른 신고기한부터 1년이 되는 날까지 보관하여야 한다.
② 제1항의 경우에 법인이 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아 보관하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드 매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우에는 그 증명서류를 포함한다. 이하 제117조에서 같다)
2. 현금영수증
3. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서
4. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른 계산서
(이하 생략)
여기에 「법인세법 시행령」 제158조 【지출증명서류의 수취 및 보관】의 주요 내용은 다음과 같다.
① (중략)
② 법 제116조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 공급받은 재화 또는 용역의 건당 거래금액(부가가치세를 포함한다)이 3만원 이하인 경우
2. 농‧어민(한국표준산업분류에 의한 농업중 작물재배업‧축산업‧복합농업, 임업 또는 어업에 종사하는 자를 말하며, 법인을 제외한다)으로부터 재화 또는 용역을 직접 공급받은 경우
3. 「소득세법」 제127조 제1항 제3호에 규정된 원천징수대상 사업소득자로부터 용역을 공급받은 경우(원천징수한 것에 한한다)
4. 제164조 제8항 제1호에 따른 용역을 공급받는 경우
5. 기타 기획재정부령이 정하는 경우
③ 법 제116조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 「여신전문금융업법」에 의한 직불카드, 외국에서 발행된 신용카드 및 「조세특례제한법」 제126조의2 제1항의 규정에 의한 선불카드(이하 이 조에서 “직불카드등”)를 말한다.
④ (생략)
⑤ 법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지출증명서류를 받은 경우에는 법 제116조 제1항에 따라 지출증명서류를 보관한 것으로 보아 이를 별도로 보관하지 아니할 수 있다.<신설 2013.2.15, 2013. 6.28>
1. 「조세특례제한법」제126조의3 제4항에 따른 현금영수증
2. 법 제116조 제2항 제1호에 따른 신용카드 매출전표
3. 「부가가치세법」 제32조 제3항 및 제5항에 따라 국세청장에게 전송된 전자세금계산서
4. 「소득세법 시행령」 제211조 제8항에 따라 국세청장에게 전송된 전자계산서
출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)
▣ 사안의 내용
⊙ 처분의 경위
■ 원고는 이 사건 건물의 매수자금에 사용하기 위하여 피고보조참가인으로부터 42억 원을 대출받은 다음 위 대출금채무를 담보하기 위하여 2008. 6. 30. 수탁자인 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’)와 이 사건 건물에 관하여 신탁원본의 우선수익자를 피고보조참가인으로, 수익권증서 금액을 58억 8,000만 원으로 정한 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하고, 신탁을 원인으로 케이비부동산신탁 명의의 소유권이전등기를 마침
■ 원고가 위 대출금채무를 제때 변제하지 못하자 피고보조참가인은 케이비부동산신탁에 환가를 요청하였으나 공개매각이 수차례 유찰되었고, 이에 피고보조참가인이 2009. 2. 23. 수의계약으로 위 대출원리금과 같은 액수인 4,517,005,143원에 이 사건 건물의 소유권을 취득함.
■ 피고는 위탁자인 원고가 피고보조참가인에게 이 사건 건물을 공급함으로써 부가가치세의 납세의무자가 되었다고 보아 2010. 1. 16. 원고에게 2009년 제1기분 부가가치세를 부과하는 이 사건 처분을 하였음.
⊙ 사실심의 판단
■ 제1심 : 원고 청구인용
■ 항소심 : 피고 항소기각
▣ 대법원의 판단
■ 사건의 쟁점
● 담보신탁에서 위탁자인 원고가 우선수익자인 채권자에게 대출금채무를 제때 변제하지 못하여 수탁자가 우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산을 처분한 경우, 이러한 신탁부동산의 공급에 따른 부가가치세 납세의무자가 누구인지 여부
■ 판결의 결과
● 상고기각
■ 판단의 근거
● 부가가치세는 재화나 용역이 생산․제공되거나 유통되는 모든 단계에서 창출된 부가가치를 과세표준으로 하고 소비행위에 담세력을 인정하여 과세하는 소비세로서의 성격을 가지고 있지만, 부가가치세법은 부가가치 창출을 위한 ‘재화 또는 용역의 공급’이라는 거래 그 자체를 과세대상으로 하고 있을 뿐 그 거래에서 얻은 소득이나 부가가치를 직접적인 과세대상으로 삼고 있지 않음.
● 이와 같이 우리나라의 부가가치세는 실질적인 소득이 아닌 거래의 외형에 대하여 부과하는 거래세의 형태를 띠고 있으므로, 부가가치세법상 납세의무자에 해당하는지 여부 역시 원칙적으로 그 거래에서 발생한 이익이나 비용의 귀속이 아니라 재화 또는 용역의 공급이라는 거래행위를 기준으로 판단하여야 함.
● 그리고 부가가치세의 과세원인이 되는 재화의 공급으로서의 인도 또는 양도는 재화를 사용․소비할 수 있도록 소유권을 이전하는 행위를 전제로 하므로, 재화를 공급하는 자는 위탁매매나 대리와 같이 부가가치세법에서 별도의 규정을 두고 있지 않는 한 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 그 재화를 사용․소비할 수 있는 권한을 이전하는 행위를 한 자를 의미한다고 보아야 함.
● 그런데 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제1조 제2항은 ‘신탁이라 함은 위탁자와 수탁자가 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다‘고 규정하고 있음.
● 이와 같이 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것임. 이는 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 금전채권자를 우선수익자로, 위탁자를 수익자로 하여 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분하여 우선수익자의 채권 변제 등에 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하기로 하는 내용의 담보신탁을 체결한 경우에도 마찬가지임.
● 따라서 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리․처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이므로, 이때의 부가가치세 납세의무자는 재화의 공급이라는 거래행위를 통하여 그 재화를 사용․소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자로 보아야 하고, 그 신탁재산의 관리․처분 등으로 발생한 이익과 비용이 거래상대방과 직접적인 법률관계를 형성한 바 없는 위탁자나 수익자에게 최종적으로 귀속된다는 사정만으로 달리 볼 것은 아님.
● 그리고 세금계산서 발급ㆍ교부 등을 필수적으로 수반하는 다단계 거래세인 부가가치세의 특성을 고려할 때, 위와 같이 신탁재산 처분에 따른 공급의 주체 및 납세의무자를 수탁자로 보아야 신탁과 관련한 부가가치세법상 거래당사자를 쉽게 인식할 수 있고, 과세의 계기나 공급가액의 산정 등에서도 혼란을 방지할 수 있음.
▣ 판결의 의의
■ 종래 대법원은 신탁재산의 공급에 따른 부가가치세의 납세의무자는 그 처분 등으로 발생한 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 신탁계약의 위탁자 또는 수익자가 되어야 한다고 함으로써, 과세당국과 이해관계인들 사이에 재화의 공급시기, 공급가액의 산정, 세금계산서 작성자 등의 해석과 관련하여 각 신탁의 유형별로 크고 작은 분쟁이 이어져 왔음.
■ 이에 대법원은 부가가치세법이 ‘재화 또는 용역의 공급’이라는 거래 그 자체를 과세대상으로 하고 있는 등 실질적인 소득이 아닌 거래의 외형에 대하여 부과하는 거래세의 형태를 띠고 있다는 점에 착안하여 수탁자가 신탁재산을 관리․처분하면서 재화를 공급하는 경우에 있어서 부가가치세 납세의무자가 거래행위자인 수탁자라고 판단한 것임.
■ 위 판결은 부가가치세 납세의무자를 거래상대방이 쉽게 인식할 수 있는 수탁자라고 함으로써 신탁을 둘러싼 이해관계인들 사이의 복잡한 부가가치세 관련 세무문제를 한결 더 간명하게 처리할 수 있는 계기를 마련함과 동시에 과세실무상 혼란을 제거하고 조세 법률관계를 안정시킬 수 있다는 점에서 중요한 의미가 있음.