주택임대사업자등록안내2018.12.31.까지등록/2019.1.1.이후 선택적 분리과세(주택임대소득2천만원 이하)/2020.1.1.이후 주택임대(세무서)사업자( 미등록 가산세
작성자Jayden Ju.작성시간19.05.11조회수1,561 목록 댓글 0
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소득세법 제25조 총수입금액계산의 특례.hwp현 행 | 개 정 안 |
□ 분리과세*시 주택임대소득 |
□ 임대주택등록자와 |
* 주택임대수입금액이 2천만원이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택 가능 |
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ㅇ세액={수입금액 × (1-필요경비율) -공제금액} × 14%
| ㅇ필요경비율 및 공제금액 조정 |
- (필요경비율) 60% | -(필요경비율) 임대주택등록자60%, 미등록자 50% |
- (공제금액*) 400만원 | - (공제금액*) 임대주택등록자 |
* 주택임대외 종합소득금액이 2천만원이하인 경우 적용 | * (좌 동) |
<개정이유> 임대주택사업 등록 활성화
<적용시기> ‘19.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용
※ 임대주택등록자란 소득세법시행령 제122조의 2 [ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례(2019.02.12 제목개정) ]
① 법 제64조의2 제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하 이 조에서 "등록임대주택"이라 한다)을 말한다.(2019.02.12 개정)
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것(2019.02.12 개정)
2. 법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것(2019.02.12 개정)
3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.02.12. 개정)
※ 구청에서 임대사업자등록하면 동시에 세무서에 사업자등록 신청 됨.
② 임대주택 등록자 세액감면 대상 확대(조특법 §96)
현 행 | 개 정 안 |
□ 임대주택 등록자 세액감면*
* 4년 임대시 세액의 30% 8년 임대시 세액의 75%
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□ 세액감면 대상 확대
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ㅇ종합과세 하는 경우 적용
<추 가>
※ 주택임대수입금액이 2천만원이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택 가능 | ㅇ 대상 확대
- 분리과세 선택시에도 적용 |
<개정이유> 임대주택 등록자 세액감면 합리화
<적용시기> ‘19.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용
③ 주택임대보증금 과세 강화(소득법 §25)
현 행 | 개 정 안 |
□ 주택임대시 보증금에 대한
*보증금의 이자상당액: (보증금-3억원)×60%×이자율-임대관련 발생 이자‧배당수입 |
□ 간주임대료 과세대상 확대
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ㅇ3주택이상 소유하고 보증금등 합계액 3억원 초과 |
ㅇ (좌 동) |
- 주택수 및 보증금 합계액 | - 소형주택 면적 및 |
‧ 다음 요건을 모두 충족 ⅰ) (면적) 1호(또는 1세대)당 60㎡ 이하 ⅱ) (기준시가) 3억원 이하 | ⅰ) 60㎡ → 40㎡ 이하
ⅱ) 3억원 → 2억원 이하 |
‧ (적용기한) ‘18.12.31. | ‧ ‘21.12.31. |
<개정이유> 주택 임대소득에 대한 과세 적정화
<적용시기> ‘19.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용
④ 소득세법상 사업자등록 대상 확대(소득법 §168①)
현 행 | 개 정 안 |
□ 소득세법상 사업자등록 대상 |
□대상 확대 |
ㅇ새로 사업을 시작하는 사업자 | ㅇ(좌 동) |
- 단, 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자는 제외 | - 분리과세되는 주택임대소득만 |
ㅇ부가가치세법상 사업자등록을 한 경우 제외 | ㅇ(좌 동) |
<개정이유> 주택임대사업자 관리 강화
<적용시기> ‘19.1.1. 이후 주택임대 사업을 개시한 경우 적용
※(경과조치) ‘19.1.1. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우
’19.12.31.까지 등록
※ 소득세법 제168조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여(2000.12.29 제목개정) ]
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.(2018.12.31. 개정)
⑤ 주택임대사업자 미등록가산세 신설(소득법 §81⑮)
현 행 | 개 정 안 |
□사업자 미등록시 가산세 |
□면세사업자 미등록시 가산세 부과 |
ㅇ(과세․겸업사업자) 부가법상 미등록가산세* 부과
* 과세 공급가액 × 1% |
ㅇ (좌 동) |
ㅇ(면세사업자) 가산세 없음
| ㅇ주택임대사업자에 대해 소득세법상 미등록가산세* 부과 * 면세 공급가액 × 0.2% |
<개정이유> 주택임대소득 세원 관리 강화
<적용시기> ‘20.1.1. 이후 발생하는 분부터 적용
소득세법 제64조의 2 [ 주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례(2014.12.23 신설) ]
① 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.(2018.12.31 개정)
1. 제14조 [ 과세표준의 계산 ] 제3항 제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액(2018.12.31 개정)
2. 다음 각 목의 세액을 더한 금액(2018.12.31 개정)
가. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액.
다만, 「조세특례제한법」 제96조[ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(2014.01.01 신설) ] 제1항에 해당하는
거주자가 같은 항에 따른 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한
사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액에서 같은 항에 따라 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다.
(2018.12.31 개정)
나. 가목 외의 종합소득 결정세액(2018.12.31 개정)
② 제1항 제2호 가목에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50
으로 한다)를 차감한 금액으로 하되,
분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액
으로 한다.
다만, 대통령령(소득세법시행령 제122조의 2 [ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례
(2019.02.12 제목개정) ]) 으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 임대하는 경우에는
해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액
으로 하되,
분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을
차감한 금액으로 한다.(2018.12.31 개정)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때
다음 각 호의 구분에 따른 금액을 소득세로 납부하여야 한다.(2018.12.31 개정)
1. 제1항 제2호 가목 단서에 따라 세액을 감면받은 사업자가 해당 임대주택을 4년(「민간임대주택에 관한 특별법」
제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택의 경우에는 8년) 이상
임대하지 아니하는 경우: 제1항 제2호 가목 단서에 따라 감면받은 세액(2018.12.31 개정)
2. 제2항 단서를 적용하여 세액을 계산한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우: 제2항 단서를 적용하지
아니하고 계산한 세액과 당초 신고한 세액과의 차액(2018.12.31 개정)
④ 제3항 각 호에 따라 소득세액을 납부하는 경우에는 「조세특례제한법」 제33조의2 제4항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을
준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(2018.12.31 개정)
⑤ 분리과세 주택임대소득에 대한 종합소득 결정세액의 계산 및 임대주택 유형에 따른 사업소득금액의 산출방법 등에
필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.31 개정)
조세특례제한법 제96조 [ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(2014.01.01 신설) ]
① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는
경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한
소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택
또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는
100분의 75]에 상당하는 세액을 감면한다.(2018.01.16 개정)
② 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을
4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우
그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.
(2018.01.16 개정)
③ 제1항에 따라 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제33조의2 제4항의 이자 상당 가산액에
관한 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(2014.01.01 신설)
④ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액의 감면을 신청하여야 한다.
(2014.01.01 신설)
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 임대주택의 수, 세액감면의 신청, 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 납부하는 경우의
이자상당액 계산방법 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2014.12.23 개정)
소득세법시행령 제122조의 2 [ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례(2019.02.12 제목개정) ]
① 법 제64조의2 제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하 이 조에서 "
등록임대주택"이라 한다)을 말한다.(2019.02.12 개정)
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조 제4호에 따른
공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
(2019.02.12 개정)
2. 법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것(2019.02.12 개정)
3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.02.12 개정)
② 법 제64조의2 제4항 단서에서 "대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
(2019.02.12 개정)
1. 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우(2019.02.12 개정)
2. 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우(2019.02.12 개정)
3. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우(2019.02.12 개정)
③ 법 제64조의2 제5항에 따른 주택임대소득의 계산은 다음 각 호에 따른다.(2019.02.12 개정)
1. 제1항을 적용할 때 과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는
수입금액은 월수로 계산한다.
이 경우 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 본다.(2019.02.12 개정)
2. 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 주택임대소득금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.(2019.02.12. 개정)
[등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.5)] |
3. 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 법 제64조의2 제2항에 따라
해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 추가로 차감하는 금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
(2019.02.12. 개정)
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④ 법 제64조의2 제1항 제2호 가목 단서에 따라 소득세를 감면받거나 같은 조 제2항 단서에 따라 등록임대주택의 사업소득금액을
계산하려는 자는 해당 과세표준신고를 할 때 기획재정부령으로 정하는 증명서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
(2019.02.12 개정)
소득세법시행규칙 제63조의3 [ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산과
관련된 서류(2019.03.20 신설) ]
영 제122조의2 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 증명서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다.(2019.03.20 신설)
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른
공공주택사업자 지정을 증명하는 자료(2019.03.20 신설)
2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서(2019.03.20 신설)
3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본(2019.03.20 신설)
4. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제19조 제7항에 따른 임대차계약 신고이력 확인서(2019.03.20 신설)
5. 그 밖에 국세청장이 필요하다고 인정하는 서류(2019.03.20. 신설)
소득세법 제25조 [ 총수입금액계산의 특례 ]
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서
“보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에
총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는
면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은
2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는
경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.31 단서개정)
② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나
지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을
계산할 때 총수입금액에 산입한다.(2009.12.31 개정)
③ 삭제(2017.12.19.)
소득세법 제168조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여(2000.12.29 제목개정) ]
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
(2018.12.31. 개정)
소득세법시행령 제220조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여(2019.02.12 제목개정) ]
① 법 제168조 제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 기획재정부령으로 정하는 바에
따라 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.(2019.02.12 신설)
② 법 제168조 제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자 중 주택임대사업을 하려는 자는 제1항에 따른 사업자등록신청서를 제출할 때
기획재정부령으로 정하는 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법
시행령」 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 사본을 첨부할 수 있다.(2019.02.12 신설)
③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의
구청장을 말한다)에게 임대사업자 등록을 신청하면서 법 제168조 제1항에 따른 사업자등록을 위해 「민간임대주택에 관한
특별법 시행령」 제4조 제3항에 따른 신청서에 제1항에 따른 사업자등록신청서를 함께 제출한 경우에는 법 제168조 제1항에
따른 사업자등록을 신청한 것으로 본다. 이 경우 「부가가치세법 시행령」 제11조 제5항 본문에 따른 발급기한은
사업자등록신청서가 국세정보통신망에 도달한 때부터 기산한다.(2019.02.12 신설)
④ 법 제168조 제5항의 규정에 따른 고유번호는 사업장소재지 또는 법인으로 보는 단체 외의 사단ㆍ재단, 그 밖의 단체의 소재지
관할 세무서장이 부여한다.(2019.02.12 항번개정)
소득세법 제81조 [ 가산세 ]
⑮ 주택임대소득이 있는 사업자가 제168조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여(2000.12.29 제목개정) ] 제1항 및 제3항에 따라
「부가가치세법」 제8조 제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의
직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 결정세액에 더한다.(2018.12.31. 신설)
소득세법부칙 [ 법률 제16104호 ]
제1조 【시행일】
제81조 제15항, 2020년 1월 1일부터 시행한다.
조세특례제한법 제96조 [ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(2014.01.01 신설) ]
① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는
경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의
100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조
제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에
상당하는 세액을 감면한다.(2018.01.16 개정)
민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 "종전부동산"이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. |
② 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을
4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의
과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2018.01.16 개정)
③ 제1항에 따라 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제33조의2 제4항의 이자 상당 가산액에
관한 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(2014.01.01 신설)
④ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액의 감면을 신청하여야 한다.
(2014.01.01 신설)
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 임대주택의 수, 세액감면의 신청, 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 납부하는
경우의 이자상당액 계산방법 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2014.12.23. 개정)
조세특례제한법시행령 제96조 [ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(2014.02.21 신설) ]
① 법 제96조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 내국인"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 내국인을 말한다.(2014.02.21 신설)
1. 「소득세법」 제168조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여(2000.12.29 제목개정) ] 또는 「법인세법」 제111조[ 사업자등록 ]에
따른 사업자등록을 하였을 것(2014.02.21 신설)
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른
공공주택사업자로 지정되었을 것(2015.12.28 개정)
민간임대주택에 관한 특별법 제2장 임대사업자 및 주택임대관리업자 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
1. 삭제 <2018. 1. 16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
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공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2010. 4. 5., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2015. 1. 20., 2015. 8. 28.>
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우 를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자 를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다. <개정 2015. 1. 20., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19.>
③ 제1항제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
[제목개정 2015. 8. 28.] |
② 법 제96조[ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(2014.01.01 신설) ] 제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 제1항에
따른 내국인이 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택,
매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택
(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 말한다.(2018.07.16 개정)
1. 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의
주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에
지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)일 것
(2016.08.11 개정)
주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터(25.7125평) 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터(30.25평) 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. |
주택법 시행규칙 제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실 (거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적 |
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배(2014.02.21 신설)
나. 그 밖의 토지: 10배(2014.02.21 신설)
2. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것
(2016.02.05 개정)
3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.02.12 신설)
③ 법 제96조 제1항 및 제2항에 따른 1호 이상의 임대주택을 4년[「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른
공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의
경우에는 8년] 이상 임대하는지 여부는 다음 각 호에 따른다.(2018.07.16 개정)
1. 해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수(1호 이상의 임대주택의
임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는
월까지의 개월 수)의 12분의 9 이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 본다.(2018.02.13 개정)
2. 1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의
기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등의 경우에는 87개월)
이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 본다.
(2018.07.16 개정)
3. 제1호 및 제2호를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한
기간으로 본다.(2014.02.21 신설)
4. 제1호 및 제2호를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하
이 호에서 "피상속인등"이라 한다)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 이 호에서
"상속인등"이라 한다)이 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 본다.(2014.02.21 신설)
5. 제1호 및 제2호를 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수
를 포함한다)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다.
(2014.02.21 신설)
6. 제1호 및 제2호를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에
관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의
관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은
임대한 기간으로 본다.(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>
④ 법 제96조 제2항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에
는 8년) 이상 임대하지 아니한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액 전액
(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 100분의 60에 상당하는 금액)에
법 제96조 제3항에 따라 계산한 이자 상당 가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2018.07.16 개정)
⑤ 법 제96조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다
.(2015.02.03 항번개정)
1. 파산, 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우(2014.02.21 신설)
2. 법령상 의무를 이행하기 위하여 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우(2014.02.21 신설)
3. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우(2014.02.21 신설)
⑥ 법 제96조 제4항에 따라 세액의 감면신청을 하려는 자는 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는
세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.(2015.02.03 항번개정)
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른
공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료(2015.12.28 개정)
2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서(2016.02.05 신설)
3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본(2019.02.12 개정)
4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류(2015.02.03 호번개정)
조세특례제한법시행규칙 제43조의3 [ 소형주택 임대사업자 세액감면 제출서류(2019.03.20 신설) ]
영 제96조 제6항 제4호에서 "기획재정부령으로 정하는 서류"란 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제19조 제7항에 따른 별지 제22호의2 서식을 말한다.(2019.03.20 신설)
1. 주택
상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. <신설 2010.2.18.>
① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의
면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를
곱하여 산정한 면적
2. 주택 수 계산
① 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
② 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산.
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는
그의 소유로 계산한다.
③ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의
주택으로 계산
④ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
3. 겸용건물
주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음의 구분에 따른다.
이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은
제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. <신설 2010.2.18.>
① 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의
범위는 제2항과 같다.
② 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지
아니한다.
이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
4. 분리과세 주택임대소득 세액계산 [2019.1.1. 이후 발생 소득분부터 적용]
① 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.
㉮ 제14조제3항제7호(분리과세 주택임대소득)를 적용하기 전의 종합소득 결정세액
소득세법 제25조 [ 총수입금액계산의 특례 ]
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.
다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶)
또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.31 단서개정)
② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.(2009.12.31 개정)
③ 삭제(2017.12.19.)
이때 「임대료」라 함은 당해 부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로서 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함되지 아니하는 것이나,
당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비외의 금액은 임대료에 포함하는 것입니다.
주택임대소득자는 소득세 신고와 사업자등록을 하여야 합니다!
-‘19년 귀속부터 주택임대소득 전면과세 시행, ‘20년부터 사업자 미등록 가산세 부과-
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① 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속부터 소득세가 과세됨.
ㆍ2019년 귀속 소득에 대해 내년 6. 1.까지 소득세를 신고하여야 하며, 연간 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있음.
ㆍ국세청은 세금 신고 경험이 없는 주택임대소득자가 쉽고 간편하게 신고할 수 있도록 분리과세 전용신고화면, 종합·분리과세 예상세액 비교, 빅데이터를 활용한 보유주택 현황자료 등을 제공할 예정임.
② 또한, 주택임대소득자가 「소득세법」에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로 부과받음.
ㆍ사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청하여야 하며, 2019. 12. 31. 이전 주택임대사업 개시자는 2020. 1. 21.까지 신청하여야 함.
ㆍ사업자 미등록 가산세 시행을 몰라 불이익을 받지 않도록 국세청은 2019. 10. 28.부터 사업자등록 안내문을 발송할 예정임.
ㆍ사업자등록은 국세청의 홈택스(www.hometax.go.kr)와 국토교통부의 렌트홈(www.renthome.go.kr)을 통해 간편하게 신청할 수 있음.
③ 한편, 국세청에서는 고가주택·다주택 임대소득자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있음.
ㆍ전월세 확정일자 자료 등을 통합적으로 분석하여 불성실 신고혐의자 2천명에 대해 탈루한 세금을 엄정하게 추징할 계획임.
ㆍ앞으로 국세청은 축적된 과세인프라를 활용한 보다 정밀한 세원관리로 과세사각지대를 지속적으로 축소해 나가겠음.
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1. 2019년 귀속부터 주택임대소득 전면과세 시행
□ (주택임대소득 전면과세) 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 ’19년 귀속부터 소득세가 과세됨.
ㆍ월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상자는 ‘19년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 ‘20. 6. 1.까지 신고하여야 함.
ㆍ다만, 연간 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며,
- 분리과세를 선택하여 신고할 경우 세무서와 시군구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제에 혜택*이 있음.
* ① (필요경비율) 등록 60%, 미등록 50%② (기본공제) 등록 4백만 원, 미등록 2백만 원
□ (신고편의 제공) 세금신고 경험이 없는 주택임대소득자가 내년도 소득세 신고를 쉽고 간편하게 할 수 있도록 홈택스에 주택임대소득세 신고프로그램을 개발 중임.
ㆍ분리과세 전용신고화면*, 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교, 간주임대료 간편계산 등 신고편의 서비스를 제공하겠음.
* 임대물건을 직접 입력할 필요 없도록 자동 불러오기 기능 제공
ㆍ또한, 빅데이터를 활용하여 신고도움자료를 제공하고, 신고안내문을 발송할 예정임.
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※ 과세기준 및 과세방법에 대한 자세한 내용은 국세상담센터(국번 없이 126 ②)에 문의하거나 국세청 누리집*에 게시한 ’19년 귀속 주택임대 소득세와 주택의 간주임대료를 참고하기 바람.
* 국세청(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합소득세 → 참고자료실
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2. 2020년부터 주택임대소득자는 사업자 미등록시 가산세 부담
□ (사업자 미등록 가산세) ‘20년부터 주택임대소득자가 「소득세법」에 따른 사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 됨.
ㆍ주택임대 수입금액이 있는 경우 산출세액이 없어도 사업자미등록 가산세를 부담할 수 있으며,
ㆍ‘19. 12. 31. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 ’20. 1. 21.까지 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 함.
□ (사업자등록 사전안내) 국세청에서는 주택임대업 사업자미등록 가산세 시행에 따른 납세자 불이익을 방지하기 위해 사업자등록 안내문을 발송*할 예정임.
* (1차 발송) ‘19.10.28. (2차 발송) ‘19.11.18. (3차 발송) ‘19.12.9.
ㆍ안내문을 받지 않은 경우에도 주택임대소득이 있는 사업자는 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여 주기 바람.
□ (사업자등록 신청방법) 사업자등록 신청은 아래와 같이 인터넷을 통해 간편하게 신청할 수 있음.
ㆍ부득이 세무서를 방문하는 경우에는 세무서 민원실 혼잡에 따른 불편과 대기시간 축소를 위해 안내문에 기재된 권장 신청기간에 방문하기 바람.
* 신분증과 임대차계약서 지참(시군구청에 임대사업자 등록을 한 경우에는 임대사업자 등록증 사본)
ㆍ아울러, 국세청 누리집에 게시한 사업자등록 신청서 작성사례*에 따라 신청서를 미리 작성하면 신청시간을 단축할 수 있음.
* 국세청(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합소득세 → 참고자료실
3. 주택임대소득 탈루혐의자 2천명 세무검증 실시
□ (성실신고 안내 및 검증) 국세청은 매년 주택임대소득자에게 소득세 신고 전에 성실하게 신고하도록 안내를 하고,
ㆍ신고 후에는 고가주택·다주택 보유자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있음.
□ (탈루분석 정교화) 전월세 확정일자 자료 등 축적된 과세인프라를 통합적으로 분석하여 불성실 신고혐의자 2천명에 대해 검증을 실시할 예정임.
ㆍ검증 과정에서 명백한 탈루혐의가 여러 과세기간에 걸쳐 있고 탈루규모가 큰 것으로 확인된 경우 세무조사로 전환하여 엄정하게 검증하겠음.
□ (세원관리 강화) 앞으로도 고소득 주택임대소득자에 대한 세원관리를 철저히 하여 과세사각지대를 축소해 나가겠음.
ㆍ납세자들은 ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 성실하게 신고하여 주실 것을 당부드림.
※ 자세한 사항은 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
- 참고1 : 주택임대소득 과세 개요
- 참고2 : 홈택스(www.hometax.go.kr) 사업자등록 신청 방법
- 참고3 : 렌트홈(www.renthome.go.kr) 사업자등록 신청 방법
- 참고4 : 주택임대 사업자등록 안내문