짜고 치는 고스톱 부동산 통정허위표시

[윤정웅]

--윤정웅 교수 이야기 부동산 법률학 11회--



사업을 하다 보면 어려움에 처하게 될 때도 있고, 많은 빚을 갚지 못하여 밤보따리를 싸는 사람도 있습니다. 그 사업체와 거래하던 사람은 그로인하여 본의 아니게 피해를 보는 수도 있고 빌려준 돈이나 물품대, 공사비를 받기 위하여 갖은 노력을 하기도 합니다.



개인이나 회사나 파산에 이르게 되면 소유하고 있던 부동산은 복잡한 문제를 일으키기도 하지요. 채권자들은 앞 다투어 채권 대신 채무자의 부동산을 차지하려고 애를 쓰게 되고 채무자측에서는 빼앗기지 아니하려고 안간힘을 쓰기도 합니다.



1. 사례 1)



김재주씨는 손재주가 좋아서 전국적인 체인망을 가지고 목공업을 하고 있었습니다. 아파트 인테리어에 대한 목공기술분야에서 최고의 권위를 자랑하는 업체였으나 2007년 전국적인 아파트 미분양으로 사세가 기울기 시작하였습니다.



2-3개월 후에 부도가 예상되자 김재주씨는 자신의 아파트 시가 5억 상당을 지키기 위하여 4촌 처제인 오슬금씨와 의논한 후 매매를 가장하여 오슬금씨 명의로 소유권이전등기를 해버렸습니다.



채권자 한요령씨는 김재주씨 사업이 어렵다는 사실을 눈치 채고 물품대 채권 1억원을 받기 위하여 그의 아파트에 가압류를 하고자 부동산 등기부등본을 발부받아 보니 아파트는 이미 오슬금씨에게 팔아 넘긴 후였습니다. 한요령씨는 "요것들이 벌써 빼돌렸구나" 생각하고 사후방책을 찾기 위하여 법률사무소를 찾아 다녔습니다.



2. 사례 2)



오슬금씨는 마치 돈이 궁하던 차에 자신의 명의로 5억 원짜리 아파트가 생기게 되자 때는 이때다, 생각한 나머지 슬그머니 중개업소에 매물로 내놓았습니다. 김재주씨는 처제를 믿고 그 아파트에서 말없이 잘 살다가 나중에 빚 정리가 되면 비워달라고 일러두었기 때문에 의심할 여지가 전혀 없었던 것입니다.



그러나 오슬금씨는 김재주씨 아파트를 5억 원에 팔고 태평양 상공에서 콧노래를 부르며 미국으로 가 버렸습니다. 아파트를 매수한 박믿음씨는 원래 사람을 잘 믿는 성격이라 위 아파트가 김재주씨와 오슬금씨가 서로 짜고 가장 매매로 넘긴 아파트라는 사실을 전혀 모른 체 집수리까지 하고 이사를 마쳤다고 합니다.



며칠 후 김재주씨는 재산세 납부하고자 고지서를 찾으러 처제에게 가장매매한 자신의 아파트에 갔던바, 허허 이게 웬일입니까? 오슬금씨는 온데 간데 소식이 없고 박믿음씨가 그 아파트를 사서 이사와 있었음을 보고 너무나 놀란 나머지 심장마비에 걸릴 뻔 했다는군요.



3. 사례 1)에 대한 해설



채권자 한요령씨는 위 아파트가 오슬금씨 명의로 이전 돼 있음을 알게 된 즉시 그 아파트에 가압류를 하고 오슬금씨를 상대로 사해행위로 인한 소유권이정등기말소청구소송을 제기하면 더 이상의 피해를 막을 수 있는 것입니다.



사해행위 취소란 서로 짜고 허위의 매매로 소유권을 이전했거나 허위의 채무를 부담하게 함으로써 부동산의 가치를 떨어뜨린 행위를 취소하라는 취지입니다. 오슬금씨는 재판과정에서 위 아파트를 매수한 돈에 대하여 그 내역을 제출해야 되므로 금방 가장매매라는 사실이 탄로 나게 되는 것입니다.



위 재판에서 한요령씨가 승소를 하게 되면 오슬금씨의 소유권이전등기는 말소되어 김재주씨 명의로 다시 돌아가고 한 요령씨는 1억 원의 물품대를 받을 수 있게 되는 것입니다. 그러나 오슬금씨가 이미 팔고 도망을 해 버렸기 때문에 한요령씨는 오슬금씨를 찾으러 여기저기 다니다가 기회를 놓쳐 버린 것입니다.



4. 사례 2)에 대한 해설



상대방과 짜고 한 법률행위는 무효이고 이를 "통정허위표시"라 합니다. 부도와 파산을 대비하여 믿을 수 있는 제3자에게 재산을 도피시키는 가장 매매가 전형적인 실례라 할 수 있지요. 서로 짜고 한 당사 간에는 무효이므로 언제든지 반환을 요구할 수 있는 것입니다.



그러나 박믿음씨와 같이 김재주씨와 오슬금씨가 서로 짜고 가장매매한 사실을 모르고 이 아파트를 매수하였다면 김재주씨는 박믿음씨에게 아파트의 소유권을 주장할 수 없는 것입니다. 즉 통정허위표시에 기인한 것을 모르고 거래한 제3자가 있을 때에는 이 선의의 제3자를 보호하게 돼 있습니다.



따라서 김재주씨는 박믿음씨에게는 아무런 대항력이 없게 되고 오직 처제인 오슬금씨에게 손해배상 청구권이 있을 따름입니다. 결국 김재주씨로서는 처제를 믿고 아파트를 맡겼다가 "고양이에게 잿상을 맡긴" 처지가 돼 버렸으니 복 없는 사람은 앞으로 넘어져도 뒷통수가 깨진다는 말이 더욱 실감나게 느껴 지네요.



김재주씨는 뛰는 아이디어를 발휘하여 빚을 피하고자 피같은 아파트를 가장매매로 처제에게 넘겼으나 "뛰는 놈 위에 나는 놈 있다" 는 속담처럼 처제 오슬금씨는 나는 아이디어를 발휘하여 이를 감쪽같이 팔아 치우고 미국으로 줄행랑을 쳐버렸으니 김재주씨는 오늘도 멍 하니 하늘만 바라보고 있다고 합니다.



5. 민법 제108조 통정한 허위의 의사표시



1) 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.

2) 전항의 의사표시의 뮤효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.



6. 판례



대법원 2001.5.29. 2001다 11765

동일인에 대한 대출액 한도를 제한한 법령이나 금융기관 내부규정의 적용을 회피하기 위하여 실질적인 주채무자가 대출 받고자 하는 채무액에 대하여 제3자를 형식상의 주채무자로 내세우고, 금융기관도 이를 양해하여 제3자에 대하여 책임을 지우지 않을 의도하에 대출이 이루어졌다면 그 대출의 실질적인 당사자는 금융기관과 실질적 주채무자이므로 제3자 명의로 되어있는 대출약정은 그 금융기관의 양해하에 그에 따른 채무부담의 의사없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위이다.

[강동필]

사해행위 취소는 사해원인을 안 날로부터 1년 내에 법원에 소를 제기하여야 합니다. 가처분만 해 놓고 1년이 지나가버리면 제소기간을 놓칠 수 있으니 조심하여야 합니다.