--윤정웅 교수 이야기 부동산 법률학 12회--
지난 연말부터 부동산 시장에는 제법 봄기운이 감돌고 있습니다. 피부로 느끼지 못하고 보이는 게 없어도 모두들 그렇게 생각하고 있으니 웬일일까요? 기업들도 마찬가지 입니다. 앞으로는 많이 좋아질거라는 기대를 하고 있고 또 그렇게 되기를 원하고 있습니다.
대운하가 지나는 길목마다 소문도 무성합니다. 어디가 좋다, 어느 곳을 눈여겨 봐라. 는 글을 보거나 말을 들을 때면 꼭 뜬구름 잡는 기분이 들기도 하고 이런 일로 인해서 또 피해자들이 줄줄이사탕으로 생기겠구나, 하는 걱정의 마음이 들기도 합니다.
사례
김여유(70세)씨는 원래 사업가로서 많은 돈을 벌었기 때문에 남부럽지 않게 살고 있습니다. 아파트도 두 채나 가지고 있고 현금도 3억 원을 노후자금으로 정기예금 해 놓고 있었다고 합니다. 지난 신정 때 동네 노인정에 놀러나갔다가 그곳에서 우연히 평소 인사 정도 나누고 지내던 후배 오팔남(60세)를 만나게 되었습니다.
오팔남씨는 반갑게 인사를 하면서 자신은 부동산업에 종사한다는 말과 함께 명함을 돌리며 대운하에 대해서 유창하게 설명도 해 주었습니다. 여유자금이 있으면 자기를 따라 충주에 가서 임야를 사라고 권유하면서 침이 튀도록 장밋빛 설계를 연설 하더랍니다.
그렇지 않아도 정기예금해 둔 3억 원을 어떻게 좀 더 불려볼까 생각하던 김여유씨는 군침이 당겨 곧 바로 오팔남씨의 자가용에 몸을 싣고 충주로 갔었다고 합니다. 오팔남씨만 믿은 김여유씨는 이것 저것 묻지도 않고 정기예금 3억 원을 찾아 임야 2만평을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 3천만 원을 지불하게 되었지요.
그 임야 부근으로 대운하가 개통되면 땅 값이 두 배나 세 배로 뛴다는 부푼꿈에 일주일 후 중도금 1억 5천만 원도 지급했습니다.그러나 여기 저기서 지방임야는 함부로 매수해서도 안 되고 더구나 대운하와 관련된 땅 매입은 신중을 기해야 한다는 말들이 계속 김여유씨를 불안하게 했습니다.
김여유씨는 확실한 걸 알아보기 위해 관공서를 찾아가 도시계획 전망도 알아보고 전문가를 찾아 상담을 해 보았던바, 대운하의 꿈은 일장춘몽(一場春夢)이라는 사실을 알게 되었습니다. 그 임야는 대운하 예정지 부근에 있지도 아니하였고 전혀 개발도 될 수 없는 땅이었습니다.
김여유씨는 급히 위 임야의 매도인을 찾아가 "대운하 개통지역이 아니므로 계약을 취소하겠다"라고 하였으나 매도인은 "우리가 언제 대운하의 개통지역이라고 계약 했느냐?"고 하면서 "나는 계약을 취소할 수 없으니 마음대로 하라"는 대답 뿐 이었습니다.
김여유씨는 다른 부동산에 다니면서 임야 2만평에 대한 시가를 알아보았더니 시세는 2억 원 정도 하는 임야였습니다. 그래서 다시 매도인을 만나 "2억짜리 땅을 왜 3억에 팔았느냐? 1억을 돌려 달라"고 하였으나 매도인은 "어림없는 소리 하지 말라" 고 하면서 듣는 체도 아니하였습니다.
다시 김여유씨는 "그렇다면 땅을 비싸게 팔았으니 사기죄로 고소하고 민사사송을 제기해서라도 계약을 취소하겠다"고 하자 매도인은 마음대로 하라고 하면서 배짱을 부렸습니다. 김여유씨는 사기죄로 고소도 하고, 소송을 제기하여 계약도 취소할 수 있을까요?
위 사례의 문제점
위 사례에서는 우선 두 가지 문제점을 살펴볼 수 있습니다. 첫째는, 대운하가 개통되거나 개통 될 희망이 없는 지역의 땅을 잘못 알고 매수한 것이고, 둘째는, 시가보다 1억 원 정도 비싸게 매수한 잘못이 있는 것입니다.
의사표시는 중요한 부분에 착오가 있는 경우에 한해서 취소할 수 있다.
위 임야 부근으로 대운하가 개통되지 않는다면 김여유씨는 임야를 사지도 않았을 것입니다. 만일 대운하 개발계획 발표를 전제로해서 계약이 이루어졌다면 착오임을 주장하여 계약을 취소할 수 있는 것입니다.
그러나 김여유씨는 부동산 업자인 오팔남씨의 말만 믿고 계약서상에 개발계획이라는 말 한마디 써 넣지 않은 체 일반적인 계약을 했기 때문에 자신의 중대한 과실로 인하여 계약을 취소할 수 없는 것이고 형소 고소도 아무런 실익이 없게 되는 것입니다.
시가 변동에 따른 위험부담은 매수자가 부담한다.
원래 시가 변동에 따른 위험부담은 매수자가 부담하게 됩니다. 계약 당시 더 비싸게 매수했거나 나중에 값이 내려갔다고 해도 그 시가의 변동에 따른 부담은 매수자에게 있게 되는 것입니다.
위 계약은 시가보다 더 비싸게 매입했고 대운하 개통 인근지역으로 잘못 알고 계약했다 하드라도 김여유씨로서는 자신이 모든 것을 다 알아보지 아니한 중대한 과실이 있음을 부인할 수 없는 것이기에 취소를 할 수 없는 것입니다.
또한 계약이란 당사자간에 이해가 서로 엇갈려 있기 때문에 자신의 뜻을 이룰 수 없게 됐다고 해서 함부로 계약을 취소할 수 없는 것이고, 계약내용의 중요부분에 착오가 없이는 취소도 할 수 없는 것입니다. 따라서 매매대금 일부도 돌려 받을 수 없는 것입니다.
민법 제 109조 착오로 인한 의사표시
1) 의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못 한다.
2. 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
판례
대법원 1995.12.12. 94다 22453
민법 제 109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 "중대한 과실"이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저하게 결여한 것을 말한다.
대법원 1996.11.21. 95다 5516
동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소할 수 있게 되는 요건으로서 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다.
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